離婚による不動産の売却等お任せ下さい。不動産コンサルティングオフィス

 

こんにちは、松野です。

 

先日、景気の良い情報しか、

見ない、聞かない、話さない・・

の、『3無い宣言』を行ってからというもの、

周りの知人から、景気伺い兼ねての電話が減って、

ちょっと寂しい感はありますが、

業務ははかどっています。

 

私の所には、不動産の売却相談で、 4.5件に1件の頻度で、

「今販売中の物件が売れない・・・・」 との相談を頂いています。

 

昨年より、その頻度は確実にあがっています。

 

弊社では、現在売却中の価格適正診断を行っていますので、

第3者の目で、購入者の立場で、客観的に、

率直な査定の診断を行っています。

 

明らかに高いもの、

そこそこ高いもの・・

ありますが、

それでも、当初の販売価格より数百万円落とした価格だと言うことで、

売却査定依頼当初からの経緯を詳細に確認させて頂いておりますが、

依頼された方、ほとんどが『一番査定が高かったから・・・』という理由で、

その高く査定をした会社に依頼している事がわかりました。

 

「良く言う人ほど疑え」

「悪く言う人ほど従え」

 

当然、査定の際は、高く査定したほうが、

お客様に喜ばれますし、 物件を預かれる可能性も高くなります。

 

逆に、低い（相場）査定金額を提示すると、

「売る気がなさそう・・・」だとか

「頑張って売ってくれなそう・・・」だとか

非難されますし、 物件を預かれる可能性だって低くなります。

 

しかし、あえてその査定金額を提示する本意は？？？？

 

誰しも、わざわざ嫌がられる事を言いたくありませんし、

わざわざ物件を預かれる可能性を低くしてまで、

お客様の希望売却金額より下回った数字を出したくありません。

 

しかし、現実は現実です。

本当に売れる金額を、出す。

そこに、私は眼に見えない信頼というものを

築き上げる事が出来ると信じています。

 

上げ相場の場合であれば、 半年も待てば、

多少高くても売れる可能性はあります。

 

下げ相場の場合であれば、 半年も待てば、

さらに価格が下がるだろうと、客は待ちます。

 

今の市場情勢で、 一度、高い金額で出せば、

『売れない物件の仲間入り』をし、

半年後は 『さらに売れない物件の仲間入り』を

することは避けられないでしょう。

 

こういう状態での、 売れない期間というものは、

売主にとっても、 預かっている会社にとっても、

時間の浪費という他ありません。

 

売れ残って直接困るのは売主です。

 

預かった会社は、広告費以外は損しません。

 

営業マンは売りやすい相場の物件に、

大半の時間を費やし、一生懸命販売活動を行います。

 

また逆に、売りにくい相場より高い物件は

時間があまった暇な時に紹介するぐらいのものです。

 

どちらが、早く良い条件で成約できるかは、

一目瞭然だと思うのですが・・・

 

とにかく、他社より少しでも高く査定して、

物件を預かることに傾倒し、

それを戦略ととらえて、

じょじょに価格を下げていく手法があります。

 

売主は、一旦物件を預ける（媒介）と、

売れないからといって、 なかなか媒介の会社を変えにくいものです。

 

その心理に漬け込んで、

一旦、預かってしまえば・・・・・・

 

長期間売れない方、

お気軽にお知らせ頂ければ、

価格適正診断行います。

 

こんにちは、松野です。

 

中古市場動いてますね。

先月から当社でも、中古戸建が幾つか売却完了し、

また、紹介の方などでも、中古物件の購入に携わる事ができました。

 

現在、売却査定なども4件程きておりまして、

査定調査にばたばたしております。

 

われわれの仕事は、高く売りたい売主と

少しでも安く買いたい買主との間で、

調整をし、成約までもっていく事が仕事です。

 

2年ほど前の一部の土地のみせかけの盛り上がりが、

20年度の路線価の上昇につながり、

市場取引の相場の乖離が、1割～1.8割程度でています。

 

売主にとって、高く売りたくても売れない。

時期を数ヶ月ずらしてという事も考えられますが、

これから先、高く売れる見込みはあるのだろうか？

 

株価と同じで、買い時は簡単ですが、

売り時は非常に難しいです。

 

私は、価格の査定の際には、

弊社独自のデータをとっており、

それを目安にしております。

 

『先日、近くで○○○○万円で売れていますので・・

○○○○万円ぐらいで売れるでしょう・・・・』

 

などといった説明は、

しない事にしています。

 

なぜか？？？

 

それは、近所の方が、近くだということで、

たまたま買ったかもしれないからです。

 

たまたまの要因の可能性があります。

 

娘の為に・・・だとか、

隣だったから・・・・だとか、

息子夫婦の為に・・・だとか

 

不動産市場の相場の動きとは

全く関係のない事での要因で 購入された場合、

もし、この近所の方が買わなかった場合、

本当にいくらで売れたの？？？？

 

と、いう裏づけが非常に大事な事です。

 

私の知人のクリニックの先生も、

たまたま、向かいの土地が出ていたので、

相場より少し高い金額で、 駐車場用として購入されましたし、

（もちろん、購入後聞きましたので、高いですね。。とは言えませんが・・）

 

別の知人も、建設資材置き場に 隣の土地を、

売主のほぼ言い値で買っていましたし、

特に、今の家（会社）から近いからという要因は、

買う側にしてみれば、遠くの人よりも 必要要因が圧倒的に高いです。

 

よって、相場を見極めて、

土地を探している方からすれば、

多少高いぐらいは、眼を瞑るという訳です。

 

預かった物件が、このたまたまの要因で、

売れる事も、ありますが、

いつも、たまたまが起こりえる訳ではありません。

 

たまたまがいつもだと、

たまたまとは言わないように、

たまたまは、偶然の偶然です。

 

今、売れ残っている物件を見ても歴然ですが、

このたまたまの現象が、たまたまでなかった場合、

ほとんどの物件が売れているという事になりますね。

 

査定価格を高く説明し、

何とか専任媒介で預かる事に傾倒し、

一旦預かってしまえば、まな板の鯉。

 

じょじょに価格を下げさせて、

気づいた頃には、希望価格より安かった！！

 

一体、当初の査定価格は何だったのか？

根拠は何だったのか？

 

そんな、従来の手法を用いる会社も、

今は、買い手がつかない・・・・

 

などと、よく声を聞きますが、

当然といえば当然の結果です。

 

 

【近況など】

 

天童荒太の『悼む人』という本を買いました。

 

まだ、読んでいませんが・・・

7年間掛けて書き上げた傑作だそうです。

 

7年間、どうやって生活していたのか？

そんな事が気になり、 また少し重いタイトルなので、

日の明るい午前中にでも読もうと思っています。

 

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