離婚による不動産の売却等お任せ下さい。不動産コンサルティングオフィス

こんにちは松野です。

先ほどの 「住宅ローンの連帯保証人をはずす方法」の補足です。

この「住宅ローンの連帯保証人はずず方法」の作業は、

借入の主債務者（本人）が行う作業です。

または連帯保証人が行う事も可能ですが、

基本的には主債務者がメインで行う必要があります。

説明不足ですみませんでした。

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離婚に伴って、

住宅ローンの連帯保証人を外す事ができますか？

という、相談が多くあります。

まず、結論からいいますと

離婚に限らず、2通りの方法があります。

そもそも連帯保証人とは

住宅ローンの借り入れの際に

銀行から提示される1つの条件です。

銀行は夫の収入や勤続年数、 勤め先の企業情報を基に、

住宅ローンの貸出金額と条件を提示します。

その際、夫の収入等だけでは、

借入希望に満たない場合や 妻が一定以上の収入がある場合に、

夫を補足する意味で、 連帯保証人の要求をする場合があります。

（他にも理由がありますが）

そこを踏まえて考えると、

一度住宅ローンを組んだ後に、

連帯保証人だけをはずすという行為は、

リスクが銀行にのみ発生するという事になります。

銀行はそのリスクを自らにのみ科すという事はありません。

弊社が活動している約6年間の間に、

弊社でも借入銀行に何度となく 連帯保証人解除の申し入れを行いましたが、

ほとんどの場合において、却下されています。

但し、夫の収入が一定数以上増えている場合等によっては

可能な場合があります。

借入銀行によって数量も異なりますが、 その判断基準も異なります。

一口に収入が増えたと言っても、

歩合給やインセンティブなどの営業成績給の割合が多い場合や、

残業手当による給与の増加などは、

収入が増えたとみなされない事が多いです。

銀行から見て収入が増えたと判断するポイントは

勤め人の場合は昇格・昇給、資格取得による昇給。

勤め先が店頭公開をしたり

Ｍ＆Ａによる企業拡張などの企業成長による

収入の増加などが判断材料となります。

また自営業の方の場合は、

販路拡張や、顧客の増加、

新商品の開発による売り上げ増加・・・

など、会社の基盤がさらに安定した場合に

銀行も好評価の材料になりますね。

但し、それでも連帯保証人を外してはくれない場合もあります。

そこで、2通り目の方法です。

その方法は

・「住宅ローンの借り換え」です。

今借りている銀行とは別の銀行に

連帯保証人無しを条件に 借り換えの申し込みをすればいいだけです。

但し、これも収入などの審査があり、

上記したような収入面の増加などが 銀行の判断材料になりますので、

必ず希望の条件で、借り換えが出来るとも限りませんが、

比較的高い確率で、借り換えできる事が多いです。

また、借り換えの場合は、

司法書士の費用もかかります。

抹消・設定などの登記費用、

金銭消費貸借契約書の印紙代、

事務手数料など、

物件の評価にもよりますが、

数十万円かかります。

借り換えの場合は、

最初に借りてから、

1年以上経ってから・・とか

3年以上経ってから・・とか言われていますが、

あくまでも、

収入増加などの可能性が見込める年数という意味での 期間ですので、

単に経過期間が問題と言う事ではなさそうです。

最後に、

昨年1回だけ成功した特殊な事例を記してみたいと思います。

誰にでも当てはまる内容ではありませんので、

参考にならないかもしれませんが。

その方法は・・・

・金利を上乗せする。

です。

今、支払っている金利に上乗せ（優遇を解除）して、

妻の連帯保証人を解除してもらった。

これは、会社経営者の方で、

幾つかの好背景が重なって出来た特殊な事例です。

銀行によっても、 また保証会社によっても異なります。

今、連帯保証人を外す事をお考えの方は、

まず今借りている銀行に交渉してみて下さい。

それがだめなら、他の銀行に。

それでもだめなら、一度ご連絡下さい。

銀行のチョイスの問題かもしれませんし、

何かお手伝いできるかもしれません。

また、もっと詳しく知りたい方は

お気軽にご連絡頂ければと思います。

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私の周りでも、

『厳しくなってきたから、なんか資格でも・・』

という人がいます。

そういう人に限って、

資格を取っても食えない人が多いですね。

私の周りにも離婚に関係する士業の方がたくさんいらっしゃいますが、

例えば、全国の行政書士さんを例にあげると、

・年商100万円以下・・・・・・・40.4％

・年商101万円～300万円・・・・22.4％

・年商301万円～500万円・・・・11.7％

実に約62％以上の方が、年商300万円以下、

つまり年収0なのです。

年商500万円未満がなんと約75％以上。

（※年収ではありません。年商です。）

つまり、行政書士という総務省管轄の国家資格であっても、

資格だけでは食えないという事がわかりますね。

不動産業においても、

宅建の資格だけでは食えないから・・・・という理由で、

不動産鑑定士や

マンション管理士、

管理業務主任者、

土地家屋調査士・・・

などを目指す人が最近急に増えていますね。

言えることは、

一つの資格で結果を出せない人が、

他の資格を取得しても結果は同じだという事です。

どの業界にでも、競争相手はいますので。。

食えるまで、次々に資格を取得していく間に

労働適齢期の末期だったなんて、

それこそ本末転倒ですし、

何をやりたいのか？

自分でも方向性を見失いますよね。

保険に保険をかけてもお金の無駄です。

『住宅ローンの連帯保証人をはずす方法』

http://www.welworks-web.com/blog/?p=390

『離婚の住宅ローンの連帯保証人をはずす方法の補足』

http://www.welworks-web.com/blog/?p=393

『離婚の住宅ローン　妻の連帯保証人を外す方法（解除したい）』

http://www.welworks-web.com/blog/?p=1461

『離婚の住宅ローン　妻の連帯保証人を外す方法（解除したい）補足』

http://www.welworks-web.com/blog/?p=1476

最近のご相談でもっとも多く寄せられるのが、

住宅ローンの妻の連帯保証人を外したい・・・

このような主旨の相談を多く頂きます。

何の理由も要因も根拠も無く

そのまま妻の連帯保証人を外すというのは

金融機関が応じてくれませんし

実際の所は非常に難しいのが現状です。

この事を踏まえて離婚の事を考えると、

「妻を連帯保証人にして家を買ってはいけない・・」

「購入時に妻を連帯保証人にしなければよかった・・」

という事になると思いますが、

実際にはそういう訳にもいかない事の方が多いと思いますし、

共有名義で購入する事の意義もある事と思います。

購入時に連帯保証人なしで住宅ローンを組む事が理想的ではありますが

そう出来なかった収入面の事等もありますし、

今さらながら、購入時にさかのぼる事は不可能ですので、

購入時の話をしても仕方がありません。

但し、妻の連帯保証人を単に外せないからといって

対処の方法が無い訳でもありません。

連帯保証人を外せない場合の対処方法として

①売却に方向転換する方法と

②家は売却することなく、夫婦間における売買において相手方の持分を買取り、

新たな住宅ローンを設定して、

既存の住宅ローンを一括繰上げ返済してしまい、

相手方の住宅ローンも一括繰上げ返済してしまう

という方法があります。

こちらをご覧ください。

『住宅ローン名義変更、連帯保証人　夫婦間売買によって解消』

http://www.welworks-web.com/blog/?p=1702

こういった方法もあります。

長年住み慣れた家を売却する事なく、

妻の連帯保証人も解除できて、

相手方の持分も取得しローンも繰上げ返済し

権利関係に何の違和感もない状態を作れます。

妻の連帯保証人を外せないからと言って

方法が無い訳ではありませんので、

お気軽にご相談下さい。

宅建主任者の試験の時期になりましたね。

不動産業界では５人に１人の宅建主任者がいれば１店舗の運営が可能です。

ちなみに車の運転には運転免許証が必須ですね。

車の何倍も何十倍も高額な不動産を取引するのに、

宅建主任者の資格は必要ありません。

会社内に宅建主任者が１人いれば、

他の４人は宅建主任者の資格が無くても、

お客様に物件を紹介できますし、契約もできます。。

（※重要事項説明以外は）

宅建主任者の資格を借りて運営している会社も

まだまだたくさんごろごろありますし。

毎月2万円～5万円ぐらいで、名義を貸している人もいますね。

まあ考え方なので、

これが悪いとか良いとか

いうつもりはありませんが、

少々ラフな気がしてなりません。

また、家を購入したことが無い営業の方が、

いかにも得意げに、家を紹介している姿を見ると、

滑稽でなりませんね。

ちなみに私は、

車を購入した事もないディーラー担当から、

車を買う事は絶対にありません。

家でも車でも、

実際に自ら購入して、

いろんなリスクや

住宅ローンなどの支払い責任を背負った事のない人に、

購入者のリスクなど、

絶対に理解できないし、

言葉に信憑性を感じません。

家の売却もそうですね。

家を購入した事が無い人が、

家を売る人の気持ちなど

絶対にわかる事はありませんし、

その人に立場にたって・・・なんて

そんな事、出来るわけがありませんよね。

この前も、

取引である会社（売却専門）に伺った所、

応接の奥の壁に

「お客様の立場に立って・・」

「お客様の事を一番に考えます・・・」

と社訓が書かれていました。

そこで、そこの社員に友人がいましたので、

『ところで、社員の人は結婚して持家の人多いの？』

と、聞いた所、

『うちは社長以外皆独身で賃貸ですよ・・』

と。。

離婚して独身になったわけではなく、

そもそも結婚も、家の購入もした事のない人ばかり。

聞いて愕然としました。

ある人は、

その人の状況を理解する時に

必ずしもその人の立場に立つ必要はない。。

といいますが、

不動産は洋服や電化製品を買うのとは訳が違いますよね。

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