離婚による不動産の売却等お任せ下さい。不動産コンサルティングオフィス

進んでリスクを取っていくと、

時には失敗する事もあります。

倒産とか破産とか離婚とか・・・

これも失敗の1つだと言われればそうかもしれない。

ただ失敗はトライした後の結果なのであって、

トライしなかったら失敗も成功もありません。

電話を発明したグラハム・ベルも

もともとは聴覚障害者の妻の為に試作した補聴器の失敗作が電話に。

アメリカ大統領の中で最も尊敬されるリンカーンも2度の事業失敗と、

母と婚約者との死別、8回の落選を経験しています。

車のフォードで有名なヘンリー・フォードも

自動車の会社が成功するまでに5度の破産をしています。

偉人を例に挙げればきりがないですが、

そこには失敗という経験が礎になっています。

逆に言えば、

これだけの挫折と敗北と不運を経験したからこそ、

あれだけの偉業を成し得たのだと思います。

子供頃、学校の先生には、

『失敗しないように・・・』と教わりました。

もちろん親や祖父母にも同じ事を言われて育ちました。

でも、本当は

「失敗しないように・・・」ではなく、

「失敗したらどう起き上がるか・・」を、

教える事の方が重要なのだと思います。

私は決して経験値の高い立派な人間でもありません。

一度倒産を経験したぐらいです。

破産も離婚も経験した事はありませんが、

最後に私の好きなリンカーンの言葉を残します。

「あなたが転んでしまった事に関心は無い。そこから立ちあがる事に関心があるのだ」

こんにちは松野です。

離婚に伴って不動産を売却する場合、

離婚が先か？不動産の売却が先か？

と、いう課題があります。

これは夫婦間での持分と住宅ローンの兼ね合いが関係してきますので、

その状況によって異なってきます。

例として、こんなケースがありました。

●父親の土地に、夫名義の建物を建てて、夫婦と妻の父親が同居している。

・土地の名義が父親、持分全部

・建物の名義は夫、持分全部

建物は夫が住宅ローンを組み、

土地の所有者である妻の父がその連帯保証人になっている

◎相談内容（妻からの相談）

①離婚して、夫名義の建物を妻（もしくは妻の父親）に譲渡及び名義変更したい

②もしくは土地建物両方を売却して、離婚したい

夫は1年前より別居状態。

夫からの離婚の条件は、売却時の売却損（持ち出し）、諸経費は負担しない。

◎査定額と住宅ローンの残債

・土地建物の査定額：4870万円

・住宅ローンの残債：5200万円

このような場合で、

相談内容の①を実行する場合、幾つかの条件が出てきますね。

住宅ローンは夫が組んでいますので、

その住宅ローンを妻もしくは妻の父親が借り換えをしなければなりません。

もしくは譲渡する場合でも、住宅ローンの残債はそのまま残りますので、

妻か妻の父親が借り換えをするか、現金で返済してしまって譲渡するか。

のどちらかを選択しなければなりません。

この場合、手続き上の離婚はどの段階でも支障はないです。

但し、夫に悪意がある場合で、

住宅ローンを現金で返済してしまう場合は、

先に離婚届が受理された後が好ましいと思います。

これは一概には言えませんが、

夫が離婚に承諾していたにも関わらず、

父親の現金返済後に居直り、

さらに離婚の承諾に金銭を要求するケースがありますので、

このような夫に悪意を感じる場合は、

先に離婚を優先する方がベターです。

また、借り換えには一定の条件があり、

妻や妻の父親が借り換え出来ない場合があります。

借り換えとは言っても、

妻や妻の父親が新規に住宅ローンを借り入れますので、

収入、預金などの審査があります。

もし、この借入が出来ない場合は、②の売却という事になります。

②の売却の場合は、売却額よりも、住宅ローンの方が多いので、

現金を持ち出しての売却になります。

この相談者の場合は、

査定額の4870万円で売れた場合でも、

約490万円の現金の持ち出しが発生します。

この現金の持ち出しを誰が負担するか？

これは話し合いか離婚協議で取り決める必要があります。

この場合の離婚は、

どの段階でも支障はありませんが、

もし、現金の持ち出しを妻の父親が負担する場合、

上記同様に先に離婚がベターです。

現金の持ち出しを夫が負担する場合は、

離婚は先でも後でもどちらでもよいかと思います。

現金の持ち出しを妻が負担する場合、

これは少々難しいです。

妻の婚姻前から預金なのか？

婚姻後の預金なのか？

妻の父親からの預かり金なのか？

相続なのか？

贈与なのか？

妻の預金という捉え方は

夫の収入の一部として捉えられる事もありますので、

現金の持ち出し負担の話し合いをする段階においては、

ケースによっては妻の預金は極力伏せておいて方が良いのかもしれませんね。

華やかな舞台の裏には泥臭い舞台稽古が

劇的なホームランの裏には血のにじむ素振りが

そして、スターダムの影には長い下積みがありますよね。

私の仕事はというと・・

華やかでも、

劇的でも、

スターダムでもありません。

泥臭い作業と地道な交渉事ばかりです。

そればかりと言っても過言ではありません。

だから嫌いなのか？というと、

そうではありません。

自分に向いているかどうかなどと問うた事もありません。

自分でその時に選んだ道をひたすらに歩いているだけの事。

テレビを見ていると時々、

「生まれ変わったら何になりたい？」

と、問うシーンを見る事があります。

そういう時、人は自分だったら・・・

と、空想する事があるかと思いますが、

所詮、一瞬の現実逃避でしかありません。

そう言うと、

「あなたには夢も希望も無いのか・・」

と、お叱りを受けそうですが・・・・

夢や希望があるからあえてそう言うのであって

生まれ変わったら・・

などと考えるのはあの世にいってからでも遅くはありません。

人は今ある現実を前だけ向いて、

そして歩いていく事以外に出来ません。

なので、私は生まれ変わっても同じ事をしていると断言出来ます。

自分で選んだ道をひたすらに歩いていきます。

明日から三連休ですね。

皆さん思いっきり楽しんで下さい。

ではまた。

こんにちは松野です。

1月末に引渡しが完了した物件があります。

別居期間4年。

相手方と連絡が取れず、

訪問しても不在だったり、

居留守！？だったり、

置手紙をドアに刺しても、

手紙を書いても、

全くの返答も応答も無し。

その状態から 室内の明け渡し交渉、

引越し後の荷物の処分や掃除、

不具合箇所の補修を行って

販売をスタートしました。

その間に夫婦は一度も顔を合す事無く

離婚協議のやりとりをし

そして、不動産の売却契約から引き渡し。

相談から約7ヵ月後に全ての作業が完了しました。

詳細は追って、成約事例に書かせて頂きます。

最初に相談者と面談を行った喫茶店で、

『まだお若いですよね・・・』

の不安まじりの一言で、

私に対して不安がある事を感じとりました。

初対面での私のイメージが「若い＝未熟」と感じたのでしょう。

こんな若造が不通の相手をどうやって、

離婚と不動産の売却まで、やってのけるのだろうか・・・と。

そんな気持ちもだったのかもしれませんね。

私は私で試されている事も感じつつ

『長期戦を覚悟して下さいね。』

と。

金銭の持ち出し（借入）も覚悟して頂いた上でのスタートでしたが、

結果、不動産の引渡しと離婚協議後に口座に残った金銭を考えれば、

これ以上ない成果であっただろうと思います。

今、同じような案件が数件あり、

進行形で進めています。

別居の期間と連絡を取らない期間が長ければ長いほど、

交渉事も長引く傾向にあります。

連絡を取らない期間が長いと、

不通になる事もあります。

不通になってからでは、

手を打つ策も限られてきます。

いずれにしても、

思い立ったら早いうちに腰を上げた方がいいです。

夫婦互いの為に。

以前に書いた別居と離婚に関する記事は

こちら→http://www.welworks-web.com/blog/?p=76

一月は幸運にもとても素敵な方と出会いました。

一目見て直感でご縁を感じてしまいました。

皆様の中にも一目見て、直感でご縁を感じてしまう事、

一度か二度か、もしくはそれ以上ある人もいるのではないかと思います。

異性同性に限らず。

とても素敵なその方は・・・

目が生き生きとしていて、

背筋がピンとして、

笑顔に柔らかい温かさがあって、

声もしっとりと穏やかで、

決して驕らない。

本当に好感の持てる方。

一見すると、何も不自由なく、幸せに歩んでこられたのだろう・・

そんな印象がありましたが、よくよくお話を聞くとその真逆でした。

2度の離婚と倒産と連帯保証人での自己破産。

そんな過去の持ち主。

いずれ僕の仕事を手伝って頂ければなぁ・・

と思っています。

幸あれ！

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