離婚による不動産の売却等お任せ下さい。不動産コンサルティングオフィス

こんにちは松野です。

モラトリアム法案の終了によって

住宅ローンを払えない方が急激に増えていて、

今後は任意売却市場は賑わう事になります。

債権回収のサービサーもさらに忙しくなって、

お抱えの不動産会社は大忙しですね。

半年後には競売市場にも波及して、

今年の年末頃からは中古物件が市場に急増するものと思われます。

また弊社では離婚に絡む売却の中でも、

住宅ローンの支払いが滞りぎみ、

既に滞っていて今後も払えない。

そんな方からの相談が急増しています。

特に4月5月は大阪、名古屋近辺の方から相談が多く、

無料相談のみに終始してはおりますが、

特に大阪周辺ではモラトリアム法の終了と、

リストラなどによって職を失いローンが払えず家を手放し、

それに伴って離婚する方が急増しているようです。

モラトリアム法の良い側面によって生き返った人。

一時しのぎの猶予によって延命したと勘違いをしてる人。

法案終了後に再度政府の措置を期待している人。

いろんな人がいるのだろうと思いますが、

一度猶予と言う甘い汁を吸ってしまった人は

それが当たり前になってしまって脳が麻痺してしまい、

次の猶予法案を期待して、自ら起き上がる事が出来るのだろうか？

これから中古物件が市場に溢れて飽和する事によって、

本当に土地の価格は上がるのだろうか？

今後はいろんな背景を見据えて様子を注視したいものですね。

さて、先ほども書かせて頂きましたが、

大阪、名古屋の近畿東海地方からの離婚売却相談が多い背景には、

企業のリストラの影響があり、特に大企業のリストラがあります。

リストラによって職を失い住宅ローンの支払ができない。

住宅ローンの支払いが出来ない事によって家を売却し離婚する。

単に離婚して家を売却するだけなら

わざわざ東京の会社に相談する事など無い訳です。

・調停中

・弁護士に相談済

・不動産会社に相談済

そんな方からの相談が多いです。

しかし、調停も２回３回が終わってしまっている場合や、

弁護士に相談していて終了間際にご連絡頂いても

手遅れの場合が多いです。

調停中でも１回目が終わったぐらいであればまだ手の打ちようがあります。

また弁護士に相談するのもいいですが、

弁護士の指示に従って進めている段階で、

弁護士の指示に違和感があって弊社にご連絡頂いても、

弁護士の指示に背いて行動する事が出来ない方が多いです。

私の見解が正しくても・・・

また司法書士の業務規定の価格140万円の壁が出来たお陰で、

弁護士の仕事が増えていますので、

離婚調停などの低額報酬の業務は片手間になってきているのは明らかです。

離婚と住宅ローンの支払いが出来ない窮地に陥ったとしても、

弁護士の見解を鵜呑にしない事です。

自らの頭でよく考える事です。

弁護士も仕事ですので、

感情移入してばかりもいられませんし、

所詮他人事の範疇です。

弁護士に期待過多になりすぎないようにしましょう。

そして何事も早めの対策です。

手遅れにならない為にも。

2013年3月末を持って中小企業金融円滑化法（モラトリアム法）が 失効しましたね。

このモラトリアム法によって中小企業の法人だけでなく

個人向けの住宅ローンまでも返済猶予の対象になっていました。

よって競売の件数もこの3年間で3割減少している事も事実です。

しかし、この法律が失効し箍が外れた事によって

一気に任意売却や競売の件数が増加する事は誰の目からも明らかですね。

モラトリアム法によって

・中小企業向け貸付　　　約340万件　95兆7000億円

・個人向け住宅ローン　　約23万件　　3兆6000億円

が返済の猶予を受けています。

国家予算以上の額が睡眠状態にある訳です。

これが任意売却や競売市場に一気に吹き出してくるのです。

私の周りの任意売却や競売関係を主に扱っている会社は

今年に入ってからそわそわしていて、

3月頃からは鼻息が荒くなってきている事も

何事かと思いきや、この状況が裏付けとなっていた訳ですね。

さらに、アベノミクスのインフレ政策で不動産価格は底入れの兆しが表れ、

2008年のリーマンショック以降続いた土地の下落も下げ幅が縮まっています。

モラトリアム法も企業再生の復活のカンフル剤と言われていましたが、

これも一種の化膿止め程度の先延ばし法にすぎず、

所詮延命活動の効果しかなかったのではないかと思います。

中途半端な手ほどきなどは余計に負担を伴う場合があります。

いっそうの事吹き飛ぶものは吹き飛ばしてリセットする。

その方が元来健全な姿なのかもしれませんね。

こんにちは松野です。

消費税増税に背中を押される形で、

戸建てやマンション、土地の売買が顕著に賑わいをみせてますね。

政府は経済の状況に鑑みて、

消費税増税を停止する事まで含めて 柔軟に対応するとしています。

この最終判断の時期はまだ決定されていませんが、

2013年秋頃を目処に決定されるとみられていますね。

その為、9月頃まではこの勢いが続くのではないかと、

業界内では ささやかれている訳ですね。

この消費税の他に、

所得税の最高税率40％を45％に引き上げる事も規定されています。

消費税も5％から8％に上がるにあたって

不動産の購入においては建物部分（マンション含む）について

消費税が3％分上がる事になります。

（※土地は非課税）

この上昇分の3％を大きいと捉えるのか、

小さいと捉えるのかは各購入者個人の判断によるものだと思いますが、

購入意欲の後押しのいい訳にしている方も多いのではないかと思います。

さて、そういう状況を尻目に

こちらは淡々と離婚による家、 マンションなどの住宅の売却に

必死に取り組んでいるところです。

昨年から新築マンション購入後、

入居前引渡前の離婚売却が急増していますので、

完成時の引渡しのタイミングを見計らって

未入居のまま売却活動に入ったり、

売却が既に完了を迎えようとしているものもあり、

今後はこのケースを事例化にできるのではないかとも思っています。

引渡前に解約（違約）を促すケースもあります。

これは率先して解約した方がよい新築マンションの場合には、

違約前であれば手付金の放棄という解約で済みますので、

幾らかのロスは出ますが、引渡後のリセール価格のロス幅より

低いと判断出来る場合に限り、解約を促します。

この新築マンション購入後、引渡前の離婚の場合、

引渡後に売却した方がいいのか？

引渡前に解約した方がいいのか？

という2つの選択肢があり、

幾つかの見極めのポイントがあります。

当然、ロスが出る場合が多いので、

どの段階で、どのくらいのロスで抑えるのか。

この判断は非常に難しいところではありますが、

逆に言うと、そのロスをどれだけ最小限に抑えるかが命題にもなる訳です。

その見極めのポイントとして・・・

①当該マンションの成約状況及びスピード

②当該マンションの坪単価

③エリアによる公示価、路線価の推移

④近隣のマンションの販売状況

⑤人口の推移

などを、詳細にチェックし、

個別において、解約か？売却か？の判断を下す必要があります。

これは、当人だけの憶測や判断だけでは危険ですので、

必ずプロの第三者に相談するべきです。

弊社では①～⑤などの根拠を基に判断を下します。

相談は無料ですので、お気軽にご相談下さい。

100万円の手付金放棄か？

300万円の売却ロスか？

はたまた

300万円の手付金放棄か？

100万円の売却ロスか？

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残念ながら人は窮地に陥ると

おそろしく人を裏切るような仕打ちをする事がありますよね。

私にもそれに近い経験がありますし、

所詮人はそんな生き物なのかもしれません。

胸の大奥にどろどろとした黒いマグマのような生物が住んでいて、

それがちらほらと顔を出す瞬間・・

それが人を変えてしまう「窮地」なのかもしれませんね。

それは誰しもが備わっていて、

スイッチ一つで切り替わる単純な構造ゆえに

我慢できる人は顔を出さない・・・

我慢できない人には顔を出す・・・

ただそれだけの違いのような気がします。

夫婦もそうですよね。

つい最近までテーブルの湯気の向こうの妻を（夫を）

愛おしく思いながら会話をし、食事をする間柄の夫婦でも、

お金に窮すると人は豹変してしまい

以前のほほえましい姿を引き戻す事ができない状態にまで遠ざけてしまう。

恐ろしくも愛おしいもの。

それが「お金」なのかもしれません。

数年前、ある方にこんな事を言われた事があります。

バッグの中に5,000円入れて暗い道を歩くのと、

バッグの中に3,000万円いれて暗い道を歩くのでは、

傍から見ると一見同じ光景でも、本人の緊張感が全く違う。

と。

いつもの暗い道を同じルートで同じ時間に歩いても、

3,000万円の時は暴漢に襲われるんじゃないか？

と、恐怖感が付きまとうそうです。

5,000円なら感じない恐怖感を3,000万円では感じる。

この場合、

お金が無いと感じない恐怖を、

大金があると恐怖に感じてしまう。

お金があるのと無いだけの違いが、

人の気持ちまでも変えてしまう良い例なのかもしれませんね。

さて、余談はこのくらいにして・・・

今まさにお金のトラブルが生んだ

離婚と家の売却に取りかかろうとしています。

夫が先輩の会社のある借入の連帯保証人になっていて、

その先輩の会社が先月倒産していた・・

夫はその事を知人から聞く。

それを知った妻は・・・

どこから火の粉が飛んでくるかわからない時代・・

とは言え、知人の借入の連帯保証人は火の粉ではありません。

自らが捲いた種・・

とまでは言いませんが、これは防ぎようがあります。

貸金業の総量規制の影響か個人・法人の借入もさまざまな余波があって、

いろんな所で、それを掻い潜って融資が行われているようです。

単なる知人の連帯保証人と軽くうなずいている場合ではありませんよね。

今年に入ってその外的要因での離婚と不動産の売却が増えているように思います。

この場合、家を売るだけでは済まないケースもあります。

連帯保証人とは言葉の通り連帯なので、

主債務者も連帯保証人も同じ立ち位置で、

債権者はどちらに請求しても良い訳です。

極端に言えば、好きな方に請求ができ、

取りやすいところから取ればいいのです。

連帯保証人は家が担保に取られていなくても、

額によっては、家を売ってでも払わなければならないケースもあります。

いずれにしても、 保証人と連帯保証人とは全く違う性質である。

と、言う事を良く理解した上で、覚悟の上で連帯保証人にはなって下さい。

家族の為に出来る事なら断る勇気も・・・

こんにちは松野です。

もうそこまで症状が悪化していると

競売になって自己破産になるしかないだろう・・

私の所には、そんな末期的症状を抱えた家の売却相談が

舞い込んできます。

アスピリンを投与した所で、気休めにしかならず、

手術をしても、完治する見込みのない家の末路。

いろんな不動産会社に相談してみたものの、

頭痛に胃腸薬を飲ませるような対応しか出来ず、

あげくの果てに弁護士に相談したら、

『競売しかないですね・・』

もうこの段階で手の施しようが無い。

と、普通はそう考えますよね。

でも諦めてはだめです。

別居中の夫が競売と自己破産覚悟で住宅ローンの未納を続け、

そこに住み続けたい連帯保証人の妻は、対抗策もなく

家が競売になり、自分も自己破産になる事を恐れ

仕方なく親にお金をかりて住宅ローン未納分の一部にあてる。

しかし、その状態をいつまで持続出来るのか？

夫とは一向に連絡は取れず・・

夫には弁護士が付き、知恵を埋め込まれ、

妻はどんどん追い込まれます。

そこで夫の弁護士から打開策を打ち明けられ、

まんまと夫と弁護士の戦略に負けてしまって、

夫の好条件の基に離婚する事で進めていました。

妻側の弁護士はというと、

着手金をしっかり受け取って、その後は流れに任せていた感じでした。

妻の電話にも3回に1回ぐらいしか出ない程度で。

妻はネットで調べた善意の離婚弁護士という方に依頼したにも関わらず、

妻の意向は受け止められず、善意な対応もなかった。

そもそも夫は自己破産覚悟と言いつつも、

本当の腹は自己破産するつもりも覚悟もないのではないか・・

そんな風に勘ぐる事さえ出来ます。

ある意味腹をくくったふりをしていたのが功を奏する事になるはずだったのです。

妻の弁護士も夫の弁護士の意向に沿った方が早く解決できるし、

もらえるものは早くもらいたいので、

妻の意向とは裏腹に相手の弁護士の戦略に乗っかって終息を図りたかった。

その前ふりとして『最終的には競売しかないですね・・』と、

妻に先制のジャブを与えておいて、

じわじわとジャブが効き始めて足がふらついた頃、

その回避策を与える。

この方法によって、

冷静さを欠いた妻を両方から一方的に丸めこもうとしていた訳です。

私に相談がきた段階ではこういう状況でした。

妻は先入観と自己防衛本能が入り混じって冷静さを欠いていて、

連帯保証人の詳細さえ把握出来ていない状況で、

そこをうまく突かれた格好でした。

そこで一転反旗を翻します！

※ここの内容は控えさせて頂きます。

私には明らかな勝算がありました。

その理由は

①自己破産を覚悟しているのであれば弁護士などには相談しない

②サラリーマンで自己破産を覚悟出来る人などそうはいない

③夫は年収平均年収の約2倍、夫婦に子供はいない。夫には絶対に隠し預金がある。

④夫は仕事人間で昇進欲が強い。

そんな事から夫は絶対に自己破産も競売も覚悟していないし、出来ない。

絶対にこちらの作戦に乗ってくると踏んでいました。

1ヶ月後・・・弁護士から郵便や電話が・・

2ヶ月後・・・同じく弁護士から郵便と電話が・・・

3ヶ月後・・・弁護士から郵便も電話も無く・・・

3ヵ月半後、やっと、しびれをきらした夫が妻に電話をかけてきました。

そこで私が代わりに電話を・・

『奥様ももう疲れきっていて、何も考える余裕が無いようですし、

奥様もご主人様と同様に競売も自己破産も覚悟されているようですよ・・』

さらに・・

『来月ローン支払いを滞納すると７ヵ月を超えます。』

『債権がサービサーに移りますので、もうじきその書類も届くと思います。』

『今更じたばたしても仕方ありませんから、競売になるのをゆっくり待ちましょ』

夫は震える声を押し殺して、言葉が出ない・・

電話の向こうで夫の膝の震える音が聞こえてきて

これが夫の作り上げた戦略の崩壊の瞬間でした。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

その後、両方の弁護士を外し、

滞納分は夫が一括で支払い、

離婚の協議もセーフティーで痛み分けし、

家の売却は弊社で請負いました。

数百万円の売却損の足りない部分は一旦夫の両親が肩代わりし、

その分夫から妻への慰謝料は低めに設定しました。

夫は妻を立ち退かせる為に弁護士を使って

策略を図ってローンを滞納させ離婚を通そうとした。

その後家を自分のものにしようと考えていた訳です。

この事からもわかるように

相手が開き直ったら、こちらも開き直る事です。

そして、主導権をこちらが握れるタイミングまでじっと待つ。

また、相手のジャブに盲目的にならないで、良く調べる事。

自分の置かれている状況や状態を完全に把握して下さい。

それが解決の近道です。

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