離婚による不動産の売却等お任せ下さい。不動産コンサルティングオフィス

こんにちは松野です。

桜が綺麗ですね。

僕の事務所の100ｍ程北側には線路があります。

その線路沿いをアーチ状に桜が続いています。

この風景を見ると また春が来たんだなぁ・・と感じます。

そして、一度でいいからそのアーチの真ん中（線路）を歩いてみたいなぁ・・

と、思っています。

あんなに大雪で寒かったのが先月の事とは思えませんね。

さて、このところ 『妻の連帯保証人を外す事はできますか？』

といった相談が本当に多くてびっくりしています。

連帯保証人を外す事＝そのまま保有する

連帯保証人を外してそのまま夫が住む。又は妻が住む。

の、どちらかを想定されているのだと思いますが、

基本的には連帯保証人を外す事は難しいです。

（※幾つかの条件をクリアできれば可能です）

家を購入する時に離婚の事を想定して

住宅ローンを組む人は数％だと言われています。

家の買う時に離婚を考えて・・・

なんて不謹慎だ。

と、言われれば確かにそうですね。

私も7年前までは戸建ての販売をしていましたが、

家を購入する幸せなご夫婦を前に離婚の話など出来ませんでしたし。

しかし、この離婚と不動産の売却の仕事に携わって思うのは、

そこも踏まえて購入時に説明しておく必要もあるのではないか。

そんな事を最近よく考えます。

多くの相談者に連帯保証人についてのお話をすると、

ほとんどの方は、

「購入する時、誰も教えてくれなかった・・」

「買う時に教えてもらいたかった・・」

といった声ばかりです。

ただ、家を買うという幸せの絶頂期に、

やはり離婚の話は禁句なのかもしれませんね。

最近のご相談でもっとも多く寄せられるのが、

住宅ローンの妻の連帯保証人を外したい・・・

このような主旨の相談を多く頂きます。

『離婚の住宅ローンの連帯保証人をはずす方法』

http://www.welworks-web.com/blog/?p=390

『離婚の住宅ローンの連帯保証人をはずす方法の補足』

http://www.welworks-web.com/blog/?p=393

『離婚の住宅ローン　妻の連帯保証人を外す方法（解除したい）』

http://www.welworks-web.com/blog/?p=1461

『離婚の住宅ローン　妻の連帯保証人を外す方法（解除したい）補足』

http://www.welworks-web.com/blog/?p=1476

にも書かせて頂きましたが、

何の理由も要因も根拠も無く

そのまま連帯保証人を外すというのは

金融機関が応じてくれませんし

実際の所は非常に難しいのが現状です。

この事を踏まえて離婚の事を考えると、

妻を連帯保証人にして家を買ってはいけない・・

購入時に妻を連帯保証人にしなければよかった・・

という事になると思いますが、

実際にはそういう訳にもいかない事の方が多いと思いますし、

共有名義で購入する事の意義もあるかと思います。

購入時に連帯保証人なしで住宅ローンを組む事が理想的ではありますが

そう出来なかった収入面の事等もありますし、

今さらながら、購入時にさかのぼる事は不可能ですので、

購入時の話をしても仕方がありません。

但し、妻の連帯保証人を単に外せないからといって

対処の使用が無い訳でもありません。

連帯保証人を外せない場合の対処方法として

①売却に方向転換する方法と

②夫婦間における売買において相手方の持分を買取り、

新たな住宅ローンを設定して、

既存の住宅ローンを一括繰上げ返済してしまい、

相手方の住宅ローンも一括繰上げ返済してしまう

という方法があります。

詳しくはこちらをご覧下さい。

『住宅ローン名義変更、連帯保証人　夫婦間売買によって解消』

http://www.welworks-web.com/blog/?p=1702
このところの気温と同様に株価も上昇し、

大手 不動産会社の株価も年末から2割～3割と上昇していますね。

アベノミクスの戦略の一つに土地価格上昇の狙いがあり、

新聞や雑誌などでも、バブル再到来！！などと 過激に書かれています。

実際の現場の声はあまり報道される事はなく

いいところだけ取り上げられて

政治的意図をもとに強調する宣伝・戦略をみると、

まさに今プロパガンダ的な感じがしますね。

「あなたの一戸建て、マンションが転売利益・・・」

こんな原始的な手法（文言）が意外とまだまだ有効なのかどうかはわかりませんが、

人間の思考回路の楽観的な部分をうまく利用しているなぁと感じます。

ただ、転売利益が出ると言う事は、

当然住宅ローン金利も跳ね上がっていますので、

どこかのタイミングで、金利もぐっと上がる事になります。

金利が上がると言う事は、イコール支払が増える事になり、

その前提に収入が増えていなければ、払えないと言う事になります。

さらに購入層の空洞化も進み、少子化も人口の減少も進み、

このような実態において、仮に転売利益が出る事があるとするならば、

商業地または都心の一部に限られる可能性もある訳です。

いずれにしても、景気回復は皆が望む所だと思いますが、

過去、新聞やメディアの言う事を鵜呑みにしてしまって、

崩壊を繰り返した歴史があります。

または外的な要因で一気に冷え込む事もあり得ます。

ここは冷静に冷静に見守る必要がありそうですね。

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◎離婚の住宅ローン　妻の連帯保証人を外す方法（解除したい）

◎離婚の住宅ローン　妻の連帯保証人を外す方法（解除したい）補足

◎離婚の住宅ローンの連帯保証人をはずす方法

◎離婚の住宅ローンの連帯保証人をはずす方法の補足

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◎離婚することになり、住宅ローンの残債がある不動産の売却を考えています

こんにちは松野です。

今、どうしても何とかしてあげたい案件に取り組んでいます。

・両親が大病を抱えている上に、複数の債務を抱え、さらにローンが払えないご家族

・別居中の妻の立ち退き交渉案件3件（2件共に今月中に、残り1件は来月明渡し予定）

・夫の事業の負債を負ってしまって連帯保証人の妻までもが自己破産になりかけている案件

・妻と夫の友人との浮気が発覚し、2家族ともに離婚と売却に向けて交渉中の案件

さらに、離婚協議書に判を押した夫が、

弁護士を立てて無効の内容証明を妻あてに送りつけ・・

それに対する対抗策を練って対抗する・・

など、その他夫婦間の交渉が必要な案件や、

法的な処理以外の交渉事の全部を行っています。

または一部法的なアドバイスやサポートも行っています。

私が携わる案件はそもそも弁護士を介さないで

弊社ですべての交渉事を行っています。

それで、どうしても私が処理できない法的な処理を

弁護士に一任するようにしています。

なぜかというと、

その方が早く安く解決できるからです。

既に弁護士に依頼している方からの相談も非常に多いですが、

しかし現状は・・

・一向に進捗している気配がない

・親身になってくれない

・電話に出てくれない

・一方的に内容を伝えて終わり・・

・着手金を払ったが、その後音沙汰がない

などの弁護士に対する不信の相談も非常に多いです。

弁護士も親身な方もいるかと思いますが、

私が受ける実際の相談者の声は、

それとはかけ離れている事が多いですね。

内容をこねくり回して、さらし状況が悪化し、

話し合いで解決できそうな案件も

調停に持ち込んで長期化したり、

そんなケースも実際に多いです。

別居中の妻（夫）の立ち退き交渉の早期解決には

いくつかのポイントがあります。

いつまでも明け渡しが出来ないと、

売却すら出来ませんし販売活動さえできません。

中には、明渡しの目処も立っていない中で売却を進めて、

強制的に引き渡しを実行するケースもあるようですが、

これはあまり賢いやり方とはいえませんし、

違約というリスクの方が大きいです。

なので弊社ではこういったやり方はしません。

そこで、家を明渡してもらう為のポイントですが、

居座っている相手または明渡しをしない相手方に対して、

まずは居座る事のデメリット、

早期に明渡す事によってのメリットを

充分に理解してもらう事から始めなければなりません。

ここはじっくりと丁寧に行う必要があります。

そして、それが互いのメリットでもある事が理解された時、

初めて重い腰をあげてくれる事になります。

これは根気のいる作業ですが、

これを怠って、弁護士の業務的な書類送達などを先にやってしまうと、

相手は不信感と驚きで意固地になってしまって、

今後の慰謝料や養育費などの交渉にも悪い余韻を残し、

こちら側の有利に物事を進める事ができません。

時間も長期化しますので、いい事は1つもありませんね。

私はこういった明渡しの交渉を常に並行して行っておりますが、

これは各々の金銭状況、債務状況、ローンの状況などを基に

メリットとデメリットを使い分けるようにしています。

表面的なものよりも気持ちに訴える事が出来る材料が重なっている時などは、

比較的にスムーズに解決できます。

それでも長くても3ヵ月～6ヵ月あればトラブル無しに解決出来ています。

もう少し詳細を書く事ができれば良いのですが、

ここは個別の状況によって異なりますし、

今、実際に明渡し交渉も行っていますので書く事ができません。

お知りになりたい方はご連絡頂ければと思います。

いずれにせよ別居中の不動産の売却において、

明け渡しが出来ない限りは、売却が完了しませんので、

まずはその売却の入り口である夫婦間交渉と明渡しの交渉が最も重要だと言えます。

夫婦間において、

直接電話やメールなどが出来ない場合、

または手紙を出しても返信が無い場合、

直接家に行っても鍵を換えられていて家に入れないなどなど・・

こういった場合で、

家を売却したい場合は 弁護士ではなくて、

まずはこちらにご連絡下さい。

また費用は売却時の仲介手数料のみです。

その他の費用は一切頂きませんのでご安心ください。

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こんにちは松野です。

東京は今日も朝から風が強いですね。

私の事務所には朝から日が差し込んで、

ぽかぽかしていますが、

目の前を通る人たちは風のせいか

背中を丸めていかにも寒そうです。

風が無ければ今日は温かい日なのに・・・

さてこのところ新築マンションの販売が堅調で

第１次取得の方から2次・3次取得の方まで幅広く購入されているようですね。

消費税増税の影響もあり、

その前の駆け込み需要もマンション販売業者には追い風になっているようで、

この勢いを逃すまいと、マンション用地の仕入れにも一段と気合いが入っている様子です。

その影響で土地の仕入れ価格も確実に上がっていて

それに引きずられる形で追随する新興業者と、

過去の轍を踏まぬよう静観している側面も垣間見える

財閥系や商社系などの大手デベロッパーが、

今後の生き残りをかけて、嗜好の異なる戦略で戦っています。

いずれにせよ、少子高齢化が進む中では、

ファミリー向けマンションと言えども

広さは毎年コンパクト化しつつあり、

ディンクスと言われる共働きで子供を意識的に作らない子供を持たない夫婦や、

子育てから手が離れた熟年層をターゲットにした戦略が明確化し、

今後もさらに加速していく事は否めません。

その反面、子供を持たない夫婦にとっては

離婚も容易く 売却も加速度的に増加しています。

子供を持つ夫婦と、子供を持たない夫婦では、

離婚原因の発端から離婚決意までの期間が異なると言われています。

子供がいるいないでは心理的負担と、今後の金銭的負担の度合いが全く異なり、

子供も持たない夫婦にとっては、 完全な夫婦二人だけの問題として解決できます。

そういう状況において、

離婚とマンションの売却もハードルが低い訳ですね。

さらに、弊社の方では、

マンション引き渡し前の離婚による売却相談が

昨年よりも倍近く増えていて、

弊社での売却割合も毎年増えています。

マンション引き渡し前の離婚による売却については、

2012年10月3日のブログ「 新築マンション引き渡し前に離婚する場合」

http://www.welworks-web.com/blog/?p=363

に目を通して頂ければと思います。

あくまでも一例として解説しておりますが、

概要はおわかり頂けると思います。

この加速度的に需要が伸びているとされているマンションも

平成26年頃までの伸びと推測している有識者の見方も多く、

消費税増税までが1つの鍵になるかもしれませんね。

その先は景気が今のまま上昇気流で進んでくれれば、

離婚後の中古マンションも大きく値を崩す事なく売却可能ですが、

ひとたび景気の箍が緩むと、マンション市場にも大きく影響します。

これは今の日本のにおける景気の内的要因よりも、

外的要因を懸念すべきかもしれませんね。

こんにちは松野です。

今日は気温も温かかったので、

雨が降るかなぁ・・

と思っていましたが、

やはり雨になりましたね。

３月の雨といえば

アントニオ・カルロス・ジョビンの名曲を思い出しますが、

ひと雨ごとに春に近づいている感じがしますね。

さて、前回のhttp://www.welworks-web.com/blog/?p=848

離婚して家を売る際の住宅ローンと題して解説し、

その中で、離婚しても家を売る必要がないケースとは・・・

と、書かせて頂きましたが、

これはあくまでも統計の中で多数を占めるわかりやすい例として

書かせて頂きました。

よって、全部の例があてはまる訳ではありません。

もう少し込み入ったケースなども確かにある事はありますが、

極々少数で、かつ住宅ローンを保有していない事の部分に総括されますので、

そこをあえて省いてわかりやすく書かせて頂いたつもりです。

離婚するからといって、必ずしも家を売る必要はありません。

但し、住宅ローンとの関わりにおいては、

売らざるを得ない事の方が多く、

住宅ローン（銀行）との関係性を無視して

先に進める事はできません。

家を購入した途端、

家は自分のもの・・と思われがちですが、

厳密に言えば、住宅ローンが完済されるまでは銀行のものでもあります。

銀行によって抵当権（担保）の設定がなされていますので、

その抵当権が抹消（解除）されるまでは完全なる自己所有とは言えません。

そういう意味において、

家を売る事と、 住宅ローンは切っても切れない関係と言えます。

幾つかご質問がありましたので、 補足させて頂きました。

では良い週末をお過ごし下さい。

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