離婚による不動産の売却等お任せ下さい。不動産コンサルティングオフィス

こんにちは松野です。

・離婚したら家を売る必要があるのでしょうか？

・離婚したら必ず家を売らなければならないのでしょうか？

・離婚しても家にそのまま住む事はできますか？

・離婚しても家にそのまま住む方法を教えて下さい。

と言ったご質問がありましたので、

解説してみたいと思います。

離婚した時、又は今後離婚をする時、

家を売らなければならない、やむを得ない理由があるケースと

家を売らなくてもよいケースがあります。

まずはそこの部分を解説いたしますので、

ご自身の状況と照らし合わせてみて下さい。

離婚して家を売らなければならないケースとは・・・

※住宅ローンの支払いが出来なくなった場合を除く

①夫が住宅ローンを組んでいて、

妻が連帯保証人になっている場合で、

妻の連帯保証人を外す事が出来ない時

②夫が住宅ローンを組んでいて、

妻が担保提供者になっている場合で、

妻の持分を夫が譲渡もしくは取得出来ない時

③夫と妻がペアの住宅ローンを組んでいて、

各々が連帯保証人になっている場合で、

どちらかが相手方の住宅ローンを借り換え又は、完済出来ない時

④夫が土地に、妻が建物に住宅ローンを組んでいて、

各々が連帯保証人になっている場合で、

どちらかが相手方の住宅ローンを借り換え又は、完済出来ない時

⑤父が土地に、夫（妻）が建物に住宅ローンを組んでいて、

各々が連帯保証人になっている場合で、

どちらかが相手方の住宅ローンを借り換え又は、完済出来ない時

など

上記①～⑤は

片方又は両方が住宅ローンの支払いが出来ない場合は考慮しないで、

あくまでも離婚だけを考えた場合のケースになります。

住宅ローンの支払いが出来なくなった、

又は今後出来なくなる可能性がある場合などは、

さらに補足が必要になりますので、別の機会に解説致します。

上記①～⑤を見て頂きますと

①～⑤の全てに住宅ローンが関係してくる事がわかりますね。

つまり、離婚して家を売らなければならない理由には

住宅ローンが深く関係してきて、その住宅ローンの解決なくして、

そのまま家を保有する、又は家に住み続ける事は

物理的に難しいのが現状です。

さらに、住宅ローンでの連帯保証人、担保提供者などは

夫婦としての契約上の繋がりを保持する目的で

付保されていると言って過言ではありません。

※この場合の契約上とは、銀行と交わす「金銭消費貸借契約書」（設定も含む）の事。

契約上の夫婦としての繋がりを保持したままで、

離婚だけが成立しても、不動産においてはまだ繋がりが残っていますので、

根本的な解決には至っていない事になります。

戸籍上は他人になったとしても、

住宅ローンでは夫婦のままです。

離婚が成立した後も、夫婦関係が良好な場合は、

住宅ローンについても、解決に向かって話し合いを進める事はできますが、

一般的には、住宅ローンの問題を解決した後（又は同時）に、

離婚をする事が手順として進めやすい形だと思います。

逆に離婚しても家を売る必要がないケースとは・・・

離婚してもそのまま住めるケースとは・・・

①～⑤をクリアできる場合、

又は住宅ローンを組んでいな場合及び、

住宅ローンを完済している場合。

などの

住宅ローンとの関わりを持っていない場合は、

必ずしも売却する必要はありません。

但し、住宅ローンとの関わりを持っていない場合でも、

売却が好ましいケースがあります。

夫婦各々で持分を持っている（分け合っている）場合、

所謂共有名義の場合は、離婚後も元妻（又は元夫）の名義を残したままになりますので、

売却して清算するか、または譲渡などによってどちらかの名義に変更するか。

そうする事によって、

謄本上も戸籍上も夫婦の繋がりを抹消でき

離婚後もどちらかが家に住めますので、

売却する必要はありません。

この「家に住める」か「家に住めない」かの解釈については、

立場と状況によっても見解が異なってきますし、

法律的な解釈も異なります。

上記の場合の「家に住める」とは、

法律的物理的に支障がない状態で

さらに今後トラブルの可能性を孕んでいない状態での

家に住めるいう意味です。

逆に、離婚後も元夫名義の家に元妻と子供がそのままお住まいのケースもあり、

この場合の「家に住める」か「家に住めない」かは、

「家に住める」と捉える事ができますが、

これは元夫の容認の基に住んでいるという事になりますので、

法律的物理的には決して支障がない状態とはいえませんが、

「家に住める」という事に関していえば、

事実「家に住める」という事になります。

簡単にいいますとと、

相手の容認の基に住んでいるのか？

相手の反対は無視して住んでいるのか？

どちらも住めると言えば住めますが

後者は問題解決には至っていないと言う部分の違いです。

離婚して家を売る必要があるのか？ないのか？

離婚しても家にそのまま住めるか？住めないか？

については、今回は表面上の解説を致しましたが、

世の中にはさまざまなご事情を抱えて生活されている方や、

そのご事情の上に、複雑な世帯形態のご家庭もあります。

上記のように一概に事が進められれば良いですが、

事態が悪化している場合などはそう簡単ではないのも事実です。

また、預金や収入、不動産の価格・価値など

各々の個別性によっても進め方は様々ですし、

タイミングや時期によっても多少の違いが出てきます。

まずは自分の住宅ローンの状況等を把握した上で、

方向性を絞っていく事に重点を置いてみるようにしてみてください。

そうすると、進める方向も見えてくると思います。

わからない点などありましたら

お気軽にご連絡頂ければと思います。

離婚して家を売却する際の難点として

最も課題に挙がるのが「住宅ローンの問題」との

記事が出ていました。

離婚と住宅ローンの問題に関しては、

今までも何度となく書かせて頂きましたが、

「住宅ローンの問題」と一括りに言っても、

その中でも、特に「連帯保証人」と「債務超過」の問題が 大多数を占めていて、

「債務超過」に関して言えば、毎年、増えていて深刻化していますね。

「連帯保証人」と「債務超過」の問題についても、

何度もふれてきましたので、あえてここでは控えますが、

「連帯保証人」と「債務超過」の問題は銀行との絡みも出てきますし、

「債務超過」の場合には銀行との交渉無しには進められませんので

そう言った部分では「任意売却」とも深く関係してきます。

こういった数字として目に見える部分の問題点の解決も重要ではありますが、

離婚して家を売却する際の最も重要な事としては、

実は、夫婦間の話し合いが重要視されています。

この夫婦間での話し合いの詰めが、

どういった結末になるかを左右します。

いわば軸になる訳ですね。

夫婦間での話し合いの詰めが甘かったり、

夫婦間での話し合いが出来ない場合などは、

のちのちぐらぐらと軸がずれてきて、

最後には崩れてしまう事になります。

「連帯保証人」の云々・・

「債務超過」の云々・・

の問題ではなくなってきてしまいます。

最初にやるべき事は夫婦間でしっかりとした約束事を交わす事。

それが出来ない場合は弊社が夫婦の間に入って交渉を担います。

別居中や夫婦間の不通の場合にも、

夫婦の間に入って交渉を担います。

まずはそこからがスタートですね。

こんにちは松野です。

離婚に伴って不動産を売却する場合、

離婚が先か？不動産の売却が先か？

と、いう課題があります。

これは夫婦間での持分と住宅ローンの兼ね合いが関係してきますので、

その状況によって異なってきます。

例として、こんなケースがありました。

●父親の土地に、夫名義の建物を建てて、夫婦と妻の父親が同居している。

・土地の名義が父親、持分全部

・建物の名義は夫、持分全部

建物は夫が住宅ローンを組み、

土地の所有者である妻の父がその連帯保証人になっている

◎相談内容（妻からの相談）

①離婚して、夫名義の建物を妻（もしくは妻の父親）に譲渡及び名義変更したい

②もしくは土地建物両方を売却して、離婚したい

夫は1年前より別居状態。

夫からの離婚の条件は、売却時の売却損（持ち出し）、諸経費は負担しない。

◎査定額と住宅ローンの残債

・土地建物の査定額：4870万円

・住宅ローンの残債：5200万円

このような場合で、

相談内容の①を実行する場合、幾つかの条件が出てきますね。

住宅ローンは夫が組んでいますので、

その住宅ローンを妻もしくは妻の父親が借り換えをしなければなりません。

もしくは譲渡する場合でも、住宅ローンの残債はそのまま残りますので、

妻か妻の父親が借り換えをするか、現金で返済してしまって譲渡するか。

のどちらかを選択しなければなりません。

この場合、手続き上の離婚はどの段階でも支障はないです。

但し、夫に悪意がある場合で、

住宅ローンを現金で返済してしまう場合は、

先に離婚届が受理された後が好ましいと思います。

これは一概には言えませんが、

夫が離婚に承諾していたにも関わらず、

父親の現金返済後に居直り、

さらに離婚の承諾に金銭を要求するケースがありますので、

このような夫に悪意を感じる場合は、

先に離婚を優先する方がベターです。

また、借り換えには一定の条件があり、

妻や妻の父親が借り換え出来ない場合があります。

借り換えとは言っても、

妻や妻の父親が新規に住宅ローンを借り入れますので、

収入、預金などの審査があります。

もし、この借入が出来ない場合は、②の売却という事になります。

②の売却の場合は、売却額よりも、住宅ローンの方が多いので、

現金を持ち出しての売却になります。

この相談者の場合は、

査定額の4870万円で売れた場合でも、

約490万円の現金の持ち出しが発生します。

この現金の持ち出しを誰が負担するか？

これは話し合いか離婚協議で取り決める必要があります。

この場合の離婚は、

どの段階でも支障はありませんが、

もし、現金の持ち出しを妻の父親が負担する場合、

上記同様に先に離婚がベターです。

現金の持ち出しを夫が負担する場合は、

離婚は先でも後でもどちらでもよいかと思います。

現金の持ち出しを妻が負担する場合、

これは少々難しいです。

妻の婚姻前から預金なのか？

婚姻後の預金なのか？

妻の父親からの預かり金なのか？

相続なのか？

贈与なのか？

妻の預金という捉え方は

夫の収入の一部として捉えられる事もありますので、

現金の持ち出し負担の話し合いをする段階においては、

ケースによっては妻の預金は極力伏せておいて方が良いのかもしれませんね。

こんにちは松野です。

いつも沢山の方にアクセス頂いて有難うございます。

少しでも役に立てれば嬉しいです。

１月も終わり２月に突入しましたが、

今年は例年と比べて離婚不動産の売却相談が多いです。

そしてその中でも債務と財産分与の相談が多いですね。

債務超過、売却損などの債務関係、

不動産売却に伴っての離婚後の財産分与、譲渡、贈与・・・

これらに絡んだ売却の相談が圧倒的に多くの割合を占めています。

債務超過や売却損の場合、

すぐに任意売却を想定される方が多いですが、

必ずしも任意売却になるケースばかりではありません。

但し、先に任意売却の会社に相談をしてしまうと、

任意売却にならないケースでも、

任意売却にもっていかれる事が多いですね。

一度、市場で戦略的に販売をかけてみて、

それでも売れなければ任意売却でいいはずですが、

そんな事をしていると、

任意売却の会社も数をこなす事ができません。

なので、入口（相談）の段階から任意売却に向けて、

一直線に進む事以外許されない訳ですね。

私はあえてＨＰのトップに「任意売却への誘導は致しません」

と、書かせて頂いていますが、

その所以は

・高く売る努力を惜しまない

・お客様の利益を最優先する

綺麗事に聞こえるかもしれませんが。。

私の相談者の中にも、

任意売却になるかならないか、

ぎりぎりの方もいらっしゃいます。

そんな場合でも、

時間の許す限り一般の市場での販売を促します。

タイミングと需要が合えば必ず売れます。

そして、口座には数十万円のお金が残ります。

残債割れどころか、口座に残ったそのお金で、

離婚の清算金、慰謝料の足し、引越し費用などにも使えます。

任意売却した場合の売却後の債務は

引き続き債務者が返済し続けなければなりませんし、

さらに違約金、手数料、金利なども上乗せされた金額を

返済し続けなければなりません。

この結果を比べた場合、

口座に残った数十万のお金の差どころの話ではありませんね。

時間の許す限り一般の市場で

付加価値を全面的に出して、

販売する事が大切です。

こんにちは、松野です。

あっという間に1月もあと数日になりました。

今年の不動産市場を占う意味でも、

1月は非常に大切な月と意識しておりましたが、

率直にいうと、戸建てが全く動いていません。

動いているのは、不動産の価格だけです。

販売している物件の価格が、

200万円下がり、

100万円下がり、

さらに200万円下がり・・・・

といった状況が、続出しております。

ある有名な会社の物件は

500万円下がり、

400万円下がり、

それでも売れなくて、

さらに

欲　し　い　金　額　で　売　り　ま　す　！　！

などといった、過激な販売図面が、

1週間で何度かFAX届くようになりました。

そういった意味では、

『買い手主導の市場になった』と言えます。

そんな話を、いろんなお客様にちらほらと話していますが、

本気で買いたい方は今がチャンス、大チャンスです。

今　が　大　チ　ャ　ン　ス　！　！

今　が　大　チ　ャ　ン　ス　！　！

当方としましても、思いっきり交渉しますので、

欲しい物件やもう少し下がれば買いたいなぁ・・・

と言う方、どしどしお知らせ下さい。

今出ている物件が終了し次第、

このチャンスは終わってしまいますので。

今がチャンスです。

都市銀行も最大の利益でもある住宅ローンを組む方が激減し、

体制を変えたり、組織替えをしている銀行も出てきております。

銀行も一人のお客様を奪い合う時期に突入しましたので、

今まで「自分はローンが組めないから・・・」と思っていた方も、

充分借りれる可能性が出てきましたので、

そんな方も今がチャンスです。

お気軽にお知らせ下さい。

【近況など】

昨年11月27日から続けていましたジョギングにより

体重は86キロから7キロ減り79キロました。

体が軽くなって、気力も充実してきました。

目標は68キロなので、あと11キロ。

走って走って走って走りまくりたいと思っています。

最初は1キロぐらいしか走れなかった私が、

今は6キロを35分で走れるようになりました。

目に見えて、成果が確認できる事って最高です。

さらに今年始めたフットサルも、

右足の捻挫が完治し次第 復活したいと思っています。

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