離婚による不動産の売却等お任せ下さい。不動産コンサルティングオフィス

◎離婚することになり、住宅ローンの残債がある不動産の売却を考えています。

住宅ローンを残したままで離婚に踏み切ってしまうと

のちのちの夫婦にとって不安の種を残すことになります。

例えば

・連帯保証人や連帯債務者の問題はどうなるの？

・共有名義の不動産の名義はどうなるの？

・住宅ローンと家賃の両方を払っていけるだろうか？

などの、不安が残ります。

しかし、次の3つの売却方法でほとんどの場合は問題なく処理できます。

①アンダーローンである場合には、通常に売却が可能なため、

　レインズなどに登録し、幅広く買い手を探す。

②オーバーローン（債務超過）または、住宅ローンを払い続けることができない場合、

　任意売却を検討しつつ、レインズなどに登録し通常の売却でチャレンジしてみる。

③そのまま住み続けたい場合は、夫婦間売買にて契約を交わし、

　住み続けたい側が新たな住宅ローンを組む

この3つの方法で、ほとんどケースは対処できます。

③の夫婦間売買については下記を参考にしてみてください

◎住宅ローンが残ったままでも不動産の名義変更は可能です。

◎離婚による住宅ローン　名義変更　連帯保証人　夫婦間売買によって解消

◎離婚の住宅ローン　妻の連帯保証人を外す方法（解除したい）

◎離婚の住宅ローン　妻の連帯保証人を外す方法（解除したい）補足

◎離婚の住宅ローンの連帯保証人をはずす方法

◎離婚の住宅ローンの連帯保証人をはずす方法の補足

◎住宅ローンが残っていても不動産の名義変更はできますか？

◎離婚して住宅ローンが残っている不動産に住み続ける

◎離婚不動産の住宅ローンと連帯保証人について

◎離婚の際の不動産売却　住宅ローンと名義変更についてパターン解説

②のオーバーローン（債務超過）または、住宅ローンが払い続けることができない場合、

任意売却を検討しつつ、レインズなどに登録し通常の売却でチャレンジしてみる。

に、ついて少し補足しておきます。

◎任意売却を勧める会社には気をつけろ！

この場合、任意売却を検討しなければならないケースは希にありますが

必ずしも任意売却に持ち込む必要はありません。

「離婚による不動産の売却」イコール「任意売却」と誤解されるいる方が非常に多いですが、

離婚するからといって任意売却になるとは限りませんし、

逆に任意売却される方というのは極少数です。

また任意売却をするということはいわゆるブラックリストに載るということで

一定の社会的制裁を受けます。

さらに残った債務は引き続き払っていかねかればなりません。

この点、任意売却には自己負担が無い（持ち出し費用がゼロ）と

非常に多くの方が誤解されているようですが

売却時点に費用負担が発生しないだけで、自己負担は有ります。

そもそも売却時に係る自己資金が用意できるのであれば

住宅ローンを払えるでしょ？？と、いうことで

つまり、売却時点において、自己資金を用意できないものと判断し、

債権回収機構（サービサー）が売却時点での自己負担を

売却後の分割払いにしてくれただけなのです。

さらに言うと、売却に係る自己資金は残った債務に上乗せされただけというからくりです。

つまり、売却時点では自己資金を用意する必要がないだけで、

実際は通常の売却と同様に費用が掛かっていることに留意しておく必要があります。

実際どんな費用がかかるのかというと

・仲介手数料・・・・・・・・不動産会社に支払う手数料

・滞納管理費・・・・・・・・延滞金

・引越し費用

・担保抹消費用・・・・・・・登記費用（抹消等）

住宅ローンの滞納の期間にもよりますが

2000万円の不動産であれば約100万円～200万円程の自己資金が必要です。

この費用を売却後に分割で支払っているだけのことで

つまり、不動産会社にもしっかり正規の仲介手数料を支払っているということなのです。

◎そもそも任意売却とは

不動産会社が介在して行う不動産売買の一種で、

不動産を処分しても残債が残る（担保が抹消できない）ケースでは

通常の売買ができないため、債権者（サービサー）の同意を得て

売却時点で債務を抹消してもらう売却手法のこと

◎任意売却すると

いわゆるブラックリストに載ります。

任意売却とは住宅ローンを延滞している

またはあえて延滞をさせる方法を取る（期限の利益を喪失させる）ため

ブラックリストに載ることは避けられません。

◎任意売却する方の傾向とは

住宅ローンの返済の目処が立たない人、または延滞が続いている人、

売却してもオーバーローン（債務超過）で残債が残る人、

いわゆる売るに売れない人が利用する傾向にあります。

◎ではなぜ任意売却を勧めるのか？

ここは同業者を批判することになりかねませんので

非常に書きにくいことではありますが

いわゆる債権者（債権回収機構：サービサー）がプロのため

交渉業務が行いやすく、仲介手数料のとりっぱぐれがなく、

通常の売却よりも業務効率がいいからです。

◎任意売却にはメリットもある

①近隣に知られずに売却できる

②自己資金がなくても、のちのち分割で支払える

※この方法しかなかった

◎任意売却は市場価格よりも下回る

任意売却の場合、一般の個人や法人が手を出しにくい物件であるため、

その買主の大方は業者（不動産会社）による買取の場合が多く

当然、市場価格よりも下回ります。

まれに市場価格と同等に近い場合がありますが

ごくごくまれですので、基本的には下回ることに留意しておく必要があります。

◎任意売却の裏ワザ

任意売却による売却価格とは債務者との交渉によって決まり、

そして売却価格は市場価格より下回りますので

近親者または知人などに買い取ってもらい

賃料を支払うことで、そのまま住み続けることができます。

購入した近親者も市場より安く購入出来るメリットがあり、

また、売却後もそのまま住み続けることができるため

互にとってメリットがあります。

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皆様

今年も１年間有難うございました。

年始は７日（木）からになります。

来年にむけて新しい試みを幾つか準備しています。

それでは良いお正月をお過ごし下さい。。

友人が代官山でライブをやるというので、

仕事の後、駆けつけた

「山羊に聞く」

という、ライブハウス

ショービジネスの世界にもいろんなジャンルがあって、

僕のイメージの枠を飛び越えた斬新で非常識なステージでした・・・

人前で歌うのをやめてからライブハウスにきたのは

何年ぶりだろうか・・

非常識なものを真剣にやってる姿に

心を打たれてしまいました

２０年ぶりの知人達にもあって

環境はそれぞれかわりましたが

音楽は時間を繋いでくれますね。。

こんにちは松野です。

昼間はあったかいんですけど、

朝晩が寒くなりましたね。。

住宅ローンの相談や、夫婦間の売買、

連帯保証人の相談などでバタバタとしておりましら

1ヶ月も更新してなかった事に気が付き反省しているところです。

離婚の際に

今までは売却を前提に進めるか、

もしくは限られた条件の中で、ごくわずかな特定の方のみ銀行の住宅ローンを使って、

家を売却することなく、元夫から元妻へ所有権を移転して、住み続けるという事が可能でした。

しかし、（元）夫婦間の売買もフラット35を利用する事で

住み続けながら、売却する事なく、

容易に元夫から元妻へ所有権が移転できるようになりました。

その一つが住宅ローンとフラット35の審査の基準の違いにあります。

離婚したら家を売るしかない・・

というイメージが先行していますが

実はそんな事はありません。

離婚しても家を売りたくないという人はたくさんいますし、

夫婦間の条件が揃って、フラット35の要件さえ満たせば

家を売る必要がなくなります。。

くれぐれも、、条件が揃えばの話ですが・・

数年前になりますが、

実はこの話もある相談者からの相談から始まった

試行錯誤の結果でありまして

コンプライアンスを重んじる銀行との駆け引きでもあった訳です。

どうしても家に住み続けたい元妻

但し、名義は元夫のまま・・・

しかし、離婚は成立し・・・

ローンの返済は元夫

明け渡しの期限は半年後・・

家の売却は半年後の期限付き

それを解決する方法を探り探り・・・

その結果、元夫婦間の売買にたどり着いた

という訳です。

詳しくはまた追々書きたいと思います。

そんなこんなで動いておりましたら

半年経たない新車がもうすぐ10,000キロ

ハイブリッドの小型車に乗り換えててよかった・・・

で、休日の出がけにわんちゃんが擦り寄ってきて

僕の指をかみかみします。

これが癖になりそうなんです。。

どういう訳か・・

振り返るには早すぎる10年

いろんな方々にお世話になった

いろんな助言を頂いて

おしかりも受けてきた

少しは相談者のお役にも立てたのだろうと

多少の自負はある

人並みにご飯にもありつけて

少しだけ余暇も楽しんだ

「10年続けられたらお祝いをしてやるよ・・」

と、元上司に励まされ

「策士策に溺れないように・・」

と、同業に揶揄された事もあったが

僕はただこれがやりたかっただけ

必要とされなくなったらいつでも辞めるつもりでいた

また一から出直せばいい・・と

今でもその気持ちはかわらない

ただその気持ちを察して

いつも声をかけてくれる人がいる

どういう訳か・・

いつもベストのタイミングで電話がなる

そういう時は

だいたい僕が凹んでる時

「そこしか道はないよ・・」

と、教えてくれる

先日、また久しぶりに電話がなった

「今年10年目だよねェ・・やっぱり、そこにしか道はなかったでしょ・・」

と、茶目っ気に褒めてくれた

あと半年で丸10年が経ちます

よくよく考えれば大したことはない年月です

やっぱり、ここしか道はなかったね・・

と、自分で言えるようになるまでは

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