離婚による不動産の売却等お任せ下さい。不動産コンサルティングオフィス

こんにちは松野です。

離婚による売却において共有名義の物件については、

頭が痛い問題が沢山ありますね。

共有名義の物件で、

相手方の持分を取得する場合、

税金は発生しますか？

という相談が多くあります。

譲渡もしくは贈与にあたるかと思いますが、

基本的には購入時よりも高く売れて利益が出た場合において、

税金の対象になりますね。

つまり、短期譲渡であっても長期譲渡であっても、

あくまでも利益が出た場合において

税金の対象になるのが原則です。

但し、売却後利益が出る事はレアなケースなので、

弊社でも昨年で1件のみでしたし、

税金の事はあまり考えなくてよいと思います。

また利益の額にもよりますが、

多少の利益が出た場合においても

確定申告時の記載方法の工夫によって

節税の方法があるようですね。

また売却前提ではなくて、

住宅ローンの借り換えをして、

相手方の持分及び住宅ローンを

本人の名義に換えてしまいたい場合は

贈与税の可能性が出てきます。

当然銀行には売却前提での借り換えとは言えませんので、

単に離婚での借り換えで申し込みをします。

（離婚を伏せた方がいい場合もあります）

銀行も薄々売却を感じとっている事もあるようですが、

表向きはそんな質問もできませんし、

借り換えの審査に通る属性であれば審査を通してきます。

但し、離婚に伴っての借り換えの審査は非常に厳しく、

そもそも審査対象にならない事も多いですね。

事前に口コミなどを確認してからの

相談をお勧めします。

別居して4年も経つと離婚のタイミングが難しい・・・

別居する際、ほとんどの人は離婚が頭をよぎるといいますね。

そしてほとんどの人は離婚し、同居に戻る人は極わずかだと言われています。

別居して1年以上経つと、離婚を切り出しにくい・・

2年以上経つと、電話もしづらくなる・・

3年以上経つと、相手の存在も薄れてくる・・

いつ離婚を切り出そうか・・・

いつかは決着しなければいけない・・

このままずるずるいく訳にもいかない・・・

そんな方も多いと思います。

年末にそんな相談を受けて、

年始早々に4年越しの離婚に向けて話を切り出した相談者のお話です。

ご主人名義の家に奥様とお子様2人。

住宅ローンも残り18年。

性格の不一致と、子育てでの価値観の違いで

奥様に追い出された形で別居。

家は弊社対応のエリア外ですが、

4年間の別居期間中の様々な葛藤を乗り越えてきた相談者の想い、

子供にもあわせてもらえない苦しみ、

そして前に進もうと決めた相談者の決意に心うたれてしまい

今回は離婚に伴って不動産を売却する手順や準備、

そして不動産を売却してもらう会社もご紹介して

全て無料でアドヴァイス的にコンサルティングを行います。

そして円満に離婚と不動産の売却が無事に完了出来るよう

その為に離婚して家を売却された方の事例や

離婚に向けての協議の事例や協議書の内容なども

どんどん出し惜しみなくお伝えしていこうと思います。

今、離婚不動産売却での 契約後の決済に向けて数件進めています。

通常の売却の場合と、離婚による売却とでは

夫婦の持分、夫婦の状態、金銭状況、生活形態などで、

段取りと準備が異なります。

また、夫婦間のやり取りが直接出来る場合と、

夫婦間で直接やり取りが出来ない場合では、

さらに動きが全く異なります。

これは、契約後に限った事でははく、

販売前からの段取りも全く異なります。

そもそもの相談から売却物件化するまでの道のりも異なります。

相手方が悪意を示してくる場合もありますし、

話し合いすら出来ない事も多々あります。

そんな状況で間違った方法をとると、

夫婦間にさらに衝突が起き、 物件化できず、

不動産を売却する事すら、 離婚する事すら出来なくなります。

そうなってからでは手の打ちようがありません。

話が一向に進まず時間がかかって、

住宅ローンの滞納や、任意売却に進む事だってありえます。

もちろん慰謝料や養育費だって払えない状態にもなります。

年間に十数件、 他社に売却を依頼していて、

夫婦間での話し合いや調整ができず、

弊社に相談される方がいらっしゃいます。

夫婦間で話し合いが出来ない場合、

他の不動産会社ではすぐに弁護士に頼ろうとする傾向にあります。

もちろん弁護士に依頼する事は悪い事ではありません。

ごく普通の事です。

しかし、弁護士も書類を送達して終わり・・・のケースも多く、

不動産売却を視野に入れた動きが完全で無い場合もあります。

または弁護士に依頼した結果、

話がこじれてしまう事も少なくありませんね。

さらに書類の送達業務しか念頭にない弁護士さんだと、

時間が必要以上にかかってしまって

売却のタイミングを逃してしまう事もあります。

不動産の売却を視野に入れた離婚の場合は、

一口で解決できない複数の問題が絡んでいる為、

双方の間に入って、夫婦間のハブ役になって、

やり取りを積極的に行う必要性があります。

これなくして成約はありえません。

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こんにちは松野です。

今週離婚売却相談が幾つかありましたが、

1件を除いては債務超過の物件で、

任意売却の領域までの債務超過があり、

任意売却の提携会社をご紹介させて頂きました。

売却の工夫やマーケティングでカバー出来る範囲の超過であれば、

一旦、市場の売却で反応を見ながら対応策を講じる事ができますが、

特に、新築戸建ての供給の多いエリアにおいては、

中古戸建てよりも新築戸建ての方が安かったりしますので、

そもそも価格自体にハンディがあります。

そういう一次取得層の多いエリアでは、

日本特有の嗜好もあって、新築戸建てに需要が集まり、

超過をカバー出来る方法が限られて、

多少の割安感では、新築戸建てに負けてしまいます。

とはいえこれからの不動産市場においては、

新築戸建てよりもストック住宅（中古住宅）の流通に

業界全体で力を入れている動きも出ていて、

もしかすると、てこが入る可能性もあるようです。

また、住宅の一次取得世代の割合は年々減ってきていて、

高年齢化しています。

20代～30代の層においては、

親の土地に2世帯、2.5世帯、3世帯住宅を建てて、

同居する動きも加速していますね。

そういう動きを注視すると、

ある1つの可能性が見えてきます。

（可能性については後日書かせて頂きます）

債務超過の物件が年々増加していて、

さらに若年化している要因は幾つかありますが、

大きく分けると、

①土地の値下がり

②供給過多

③収入

などがありますね。

①土地の値下がりと②の供給過多はある意味深い所で繋がっています。

③の収入は景気の問題などで、年々平均年収が下がっていますので、

そのことを踏まえると、頷ける結果です。

そんな中古市場には厳しい環境ではありますが、

１件１件のご相談に真剣に取り組んでいきたいと思っています。

さらに、今後の債務超過額の膨らみを

少しでもカバー出来る方法も 考えていきたいと思います。

こだわりを捨てる事は

ある意味こだわりの1つだと思っていますが、

こだわりを強く持ちすぎると衝突する事もありますね。

離婚の不動産の売却においても、

私のこだわりが随所に強く出る事もありますが、

それより、お客様（相談者）のこだわりを重視する事を 重要視しています。

そういうと、こだわりではないんじゃないか？

という方もいますが、 言葉のあやはどちらでもいいのです。

問題は何が最優先なのか・・・ に尽きます。

不動産の売却を円滑に進める為に、

お客様（相談者）への配慮はもちんですが、

それ以上に、近隣の方、関係者への配慮が重要だと思っています。

成約そのものは着地点としての最終目的なのですが、

その事ばかりに着目し過ぎると、

中間の配慮が欠けて問題が生じる事がありますね。

特に離婚という夫婦間の亀裂がある場合には、

注意しなければならない点が幾つも出てきます。

常に円滑を念頭において 引き続き頑張ります。

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