離婚による不動産の売却等お任せ下さい。不動産コンサルティングオフィス

まず結論から言いますと、

不動産を高く売却する方法としては、

1つしか無いと考えています。

その方法とは・・・

『買い手への訴求』です。

大きな概略としてはこれしか無いと思います。

不動産とは売り手があって買い手がありますので、

その均衡が合致して初めて成約が成り立ちます。

売り手から見た場合、

買い手があって初めて成約が可能になります。

買い手がいないと成約になりません。

その事を考えた場合、

その買い手（消費者）にいかに訴求出来るか？

いかにして購買意欲を掻き立てられるか？

これを省いて高く売る事は不可能だと思います。

欲しく無いものを勧めても購入してはくれませんよね。

また、その人にとって魅力が無いものも購入してくれません。

消費者が少しでも高いと感じれば、

その時点で購入枠から除外されます。

購入してもいいかなぁ？？

あっ・・これいいんじゃない？？

と思ってもらえて初めて興味を持ってもらえたと言う事になります。

興味を持ってもらえたら、さらに興味をもってもらえるものを提案する。

そして成約に至ります。

不動産はある意味必要不可欠ではあるけれど、

生活必需品ではないので、

必要に迫られて不動産を買わなければ・・

という状況はあまり考えにくいです。

なので、その必要に迫られていない消費者に対して

どのように訴求していくか？

が、その会社の考えであり、

その会社が存続する意義でもあると思います。

そこを踏まえて、

不動産を高く売る方法を細分化して

考えていく必要があるかと思います。

まずその前提として、

不動産をどういう位置付けにして、

どういう出口戦略を立てるか？

と言う事を考えます。

①理詰めで結論付けた価格まで

どういう道を辿って売却まで持っていけるか？

②不動産は個別主体の単物である為、

その特異性も考慮し、どう付加価値を付けるか？

③1つの相場を基準ラインにして、

その相場の基準ラインからどのくらいプライスアップ出来るか？

この3点が、不動産の売却における命題とも言えると思います。

単なるフロック（幸運）も、

結果として見た場合、悪い事ではありませんが、

戦略をたてる場合においてフロックは参考にはなりません。

あくまでも、

理詰めで結論付けた価格に付加価値を付けて、

プライスアップさせる事が重要です。

続きは次回・・・

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離婚の方法については

離婚した事無い人でもご存知の方も多いと思いますが、

協議離婚→調停離婚→審判離婚→裁判離婚

となります。

協議離婚は本人同士が合意すれば自由にできます。

子供がいる場合は親権者を決めなければ、

離婚届けは受理されません。

また、財産分与や慰謝料などは離婚届け後ではなかなか合意できませんので、

離婚届の前に話し合って決めた方がいいですね。

離婚の話し合い（協議）がつかない場合は、

家庭裁判所に調停の申し立てをする事になります。

そこで、話し合いがつけば調停調書が作成され離婚は成立します。

話し合いがつかなければ審判離婚と進みます。

不動産の売却はもちろん協議離婚の段階で、

大筋を決めておきたいものです。

不動産の売却が絡む離婚においては、

調停離婚、審判離婚となった場合、

時間を要しますので、すぐに売却できません。

調停離婚になった場合は最低でも３か月～６か月はかかります。

審判離婚になった場合は最低でも１２か月～１６か月程度かかります。

この間は不動産の売却は出来ません。

ですので、※すぐに売却しなければならない場合などは

出来るだけ話し合い（協議）で進めた方がいいです。

すぐに売却しなければならない場合とは、

例えばローンが払えない場合などです。

住宅ローンが払えない段階にきていて、

さらに調停・審判離婚に発展してしまうと、

任意売却か競売、それに伴って自己破産になる可能性が高いです。

そうなると、市場で高く売れるはずの不動産が、

高く売れるタイミングを逃し、

任意売却、競売ではさらに価格は下がり、

さらに、自己破産で、養育費も慰謝料も払えない（もらえない）・・

という、全部が負の連鎖になります。

たまに

『任意売却でも競売でもいい・・・』

という方がいますが、

任意売却や競売になっても債務は無くなりません。

自己破産した後も、払い続けなければなりません。

このことを踏まえると、

夫婦間でいがみ合って、調停や審判に持ち込むことは

決して望ましい事ではありませんね。

不動産は売却後も債務が残り、

慰謝料は払えない（もらえない）

自己破産になる。

いい事は一つもないです。

このことを考えれば、

不動産の売却が絡む場合は、

話し合い（協議）で解決すべきです。

最初のとりかかりから、

話し合いで解決できるように段取りをし、

準備をして話し合いに臨んで下さい。

もし、その前に必要であればご連絡頂ければと思います。

ケースに応じてご説明します。

机の上の引き出しを整理していた時、

引き出しの一番下にあった

ある方の日記の写しが入ったファイルを発見しました。

いつか使う時が来るだろうとしまっておいたもの。

離婚して不動産の売却に至る過程が綴られた数十枚の日記の写し。

万が一の時に備えて、

時系列に綴られた夫婦のやりとりの日記。

結局は調停にも至らず、話し合いで済み、

この日記の出番はなく合意の基に離婚し不動産の売却も完了しました。

しかし、この日記が調停に持ち込ませないで、

優位に進める事ができた一番の功労者でもあります。

この日記の存在を明かした時、

相手は負けを認め、 自分に責任がある事も認めた。

調停をしても勝てっこ無いと・・

それから夫婦間のいざこざがある場合や、

今後、離婚や不動産の売却の可能性がある場合は、

必ず日記を書くように勧めています。

書いている中身の問題ではありません。

その存在に効力があります。

もし、そのような事態で、

この記事をご覧頂いた方は ぜひ日記を付けて下さい。

不動産を購入する際に、

先々の売却時の事を考えて 購入をするという方は少ないと思います。

但し、価格や立地、環境、設備などで、

売る時に売りやすいかどうかを 判断される方はいらっしゃると思います。

また、先々の売却時の事を考えて 『名義』をどうするか？

と、考える方も非常に少ないという統計が出ています。

不動産を購入する際に、

まさか離婚して売却するとは微塵にも思わない・・

これは当たり前のことかもしれませんね。

家（不動産）を購入する時は皆ハッピーですから。

しかし経験豊富な方だったり、

その道の専門家だったり、知識をお持ちの方は、

そのハッピーな時でも、売却する際の事を考えて、

『共有名義』ではなく、『単有名義』にこだわる方が多いです。

『単有名義』の場合は、

不動産を売却する際でも、

共有者がいませんので、

共有者の同意が必要ありません。

特に、離婚して不動産を売却する際でも、

共有者の同意が必要ありませんので、

やろうと思えば、売却は可能です。

離婚の不動産の売却に携わっていると、

話が前に進まない事の多くは『共有名義』である為に・・・

です。

『共有名義』であると言う事は、

販売～契約～決済（登記）まで、 共同作業と言う事になります。

離婚しても、お互い協力して、

その共同作業が出来る方は何の問題もありませんが、

そんなケースはなかなかありません。

また、『共有名義』の場合の多くは、

離婚協議書などが必要になる場合も多く、

不動産だけでなく、その他の取り決めも必要になって、

不動産だけ先に売却する事すら出来ません。

非常に時間と労力を要します。

男性の方の多くは、

不動産を先に売却してしまって、

それから婚姻費用分担の話し合いを進めた方がいい。

と、考える方が多いですが、

『共有名義』の場合、その方法が取りにくいです。

『共有名義』である為に、

先に婚姻費用分担の話し合いを済ませてからでないと、

不動産の売却に共有者の同意を得る事は難しいです。

そういった事を踏まえると、

夫婦だからといって安易に『共有名義』にする事は 避けた方がいいと思います。

そうは言っても大体の方は不動産を購入して、

売却の時になって初めてこの『名義』の問題に気がつきます。

転ばぬ先の杖とは言っても、

購入時に戻れる訳ではありませんので、

そもそも『共有名義』を避ける事すら難しいのかもしれませんが・・・

ここ数年の不動産の売却時において、

オーバーローン（債務超過）の比率は上昇しています。

決して珍しい事例ではないですね。

東京都においても、

特に購入後間も無い不動産においては、

その70％以上がオーバーローンだと言う方もいます。

（フルローンの場合で、現金を投入した場合は含まない）

私もその意見に同じです。

その最大の要因は土地の価格によるものですが、

その土地の価格を左右する要因もありますね。

人口の増減や勤労者の平均年収にも要因があります。

また、供給過剰の要因もありますね。

経済の要因もあります。

現在、選びきれない程の不動産が販売されていて、

値下げ合戦の様相もあります。

地域によっては 毎年、

新築戸建ての価格が下落し続けている所もありますね。

例えば、 今販売されている4,000万円の新築一戸建てと、

5年前に4,600万円で新築で買った一戸建てを

4,300万円の中古として売却する場合と比べた場合、

新築戸建ての方が安い場合があります。

しかも、残債は4,200万円で、

それ以下では売れない事情がある。

そんな事例が少なくありません。

東京都下では、

このような事例が当たり前のようになっていますし、

23区内でも、 このような現象が増えていますね。

そう考えた場合、

不動産の購入そのものを敬遠する動きも

出始めてもおかしくない時期ではないかと思います。

こちらもご覧下さい

離婚不動産売却と住宅ローン債務超過①

http://www.welworks-web.com/blog/?p=419

離婚不動産売却と住宅ローン債務超過②

http://www.welworks-web.com/blog/?p=423

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