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離婚不動産売却と住宅ローン債務超過①

2012/10/11 | ウェルワークス | ニュース・ブログ, 住宅ローン・金利, 離婚不動産の売却

今年、売り物件が増加していますね。

不動産流通近代化センターの発表によりますと、

平成23年度4月～平成24年度3月までで、

売り物が12.9％増加してしているようです。

その中でも、

特にオーバーローン物件

いわゆる債務超過（ローン残高の方が多い）の

物件が増えているようです。

離婚に限らず、

不動産の売却査定において、

オーバーローンと査定をされた場合

ほとんど方はすぐに競売（任意売却含む）が頭をよぎるようですが、

必ずしも競売や任意売却にならずに売却出来る事もあります。

一口にオーバーローンといっても、

その差額の額によっては、対応策は幾つかありますね。

もし、そのオーバーローンの額が微差であれば、

もちろんその差額を上乗せした価格で売り出すべきです。

そして、築浅、美築、美邸・・などの特典をつけたり、

他の物件と差別化して、特徴を盛り込んで上手に売却する。

また、このオーバーローンが微差の場合は、

すぐに重い腰を上げて行動に移した方がいいですね。

平成24年は東京都でも路線価が下げ止まり傾向にありますが、

過去数年下がり基調で推移していて、

もしかすると、平成25年度も下がる事が予測されます。

時期を待っていると時間だけが経過し、

建物の評価額も減り、その微差が広がる事になります。

土地の価格が上がり基調の時は、

時期を待つ事も重要ですが、

残念ながら、東京都でも一部の地域を除いては、

土地神話は崩壊していますので、

今は時期を待つ時ではないですね。

こちらもご覧下さい。

◎離婚不動産売却と住宅ローン債務超過②

◎離婚住宅ローンと住宅ローン債務超過③

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住宅ローンが残ったままでも不動産の名義変更は可能です。

2012/10/08 | ウェルワークス | ニュース・ブログ, 住宅ローン・金利, 離婚不動産の売却

結論から言いますと

離婚の場合に限らず、

不動産の名義変更は可能です。

住宅ローンが残ったままでも可能です。

但し、誰もが無条件に住宅ローンが残ったままの不動産の

名義を変更できるかというと、決してそうではありません。

もしこれが誰でも無条件に名義変更が可能という事になれば

悪意を持ってこれを行う事が可能ということになり

また相手方の意思に反して名義変更が可能という事であれば

非常に怖い事ですね。

また、名義変更を行う場合には司法書士などによって登記を行う必要があり、

双方の意思確認も必要になってきますので

片方の意思のみによって、名義変更を行う事は原則できません。

例外的に

審判離婚などで裁判所の判決を得た場合

またはそれに準ずる事由が発生した場合など

ある理由のもとに一定の条件が整った場合に限って

片方の意思のみによって名義変更が出来るものです。

この場合も同様に住宅ローンが残ったままの不動産であっても

名義変更は可能ということになります。

但し、その場合であっても

住宅ローンの借入名義人は元の名義人のままという事は変わらず、

住宅ローンを借りる際に銀行と交わした契約（金銭消費貸借契約抵当権設定契約書）に

違反した行為という事でもあるということで

これを銀行に知られてしまった場合には

住宅ローンの一括完済または売却して返済するなどのペナルティを課せられる事になります。

民法では住宅ローンが残ったままの不動産でも

自由に名義変更ができるとされていますが

住宅ローンを借りる際の銀行との契約（金銭消費貸借契約抵当権設定契約書）には

「住宅ローンの対象となる不動産の所有権名義を変更する際は

事前に銀行の承諾を得なければならない」

となっており、

この点、銀行の規約と民法上に相違があるという事に留意しておく必要があります。

この住宅ローンが残ったままの不動産の名義を変更したい場合

行政書士や司法書士、弁護士などに確認される事もあるかと思いますが、

『名義変更は原則できません。』

と、返答する所以は上記のような見解の相違によるもので

または、

『現実的ではない・・・』

『事例が無い・・・・』

『やった事がない・・・』

と返答されることもあるでしょうが

通常、住宅ローンが残っている不動産の名義だけを変更するという行為は

それを専門的に行っている方でない場合、

取り扱いの事例が少なく

裁判の判決によって結果が左右される事にもなりますので

交渉事を扱う弁護士以外の司法書士や行政書士などは

当然『やった事がない・・』と回答するしかない訳ですね。

私も弁護士に何度か依頼した事がありますし、

弁護士が名義変更した後の不動産売却にも携わっていますので

つまりは住宅ローンが残っていても、名義変更は可能だという事です。

また住宅ローンが残っている不動産の名義変更を行う際、

夫婦間において良好な状態を保っている場合には

夫婦間売買にてこれを行う事が多く、

この内容は著書「離婚と不動産売却のホンネ」の中で書かせて頂いておりますが

不動産の名義も住宅ローンの借入名義人も同時に変更するというものです。

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離婚の住宅ローンの連帯保証人をはずす方法の補足

2012/10/06 | ウェルワークス | ニュース・ブログ, 住宅ローン・金利, 離婚不動産の売却

こんにちは松野です。

先ほどの「住宅ローンの連帯保証人をはずす方法」の補足です。

この「住宅ローンの連帯保証人はずず方法」の作業は、

借入の主債務者（本人）が行う作業です。

または連帯保証人が行う事も可能ですが、

基本的には主債務者がメインで行う必要があります。

説明不足ですみませんでした。

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離婚の住宅ローンの連帯保証人をはずす方法

2012/10/06 | ウェルワークス | ニュース・ブログ, 住宅ローン・金利, 離婚不動産の売却

離婚に伴って、

住宅ローンの連帯保証人を外す事ができますか？

という、相談が多くあります。

まず、結論からいいますと

離婚に限らず、2通りの方法があります。

そもそも連帯保証人とは

住宅ローンの借り入れの際に

銀行から提示される1つの条件です。

銀行は夫の収入や勤続年数、勤め先の企業情報を基に、

住宅ローンの貸出金額と条件を提示します。

その際、夫の収入等だけでは、

借入希望に満たない場合や妻が一定以上の収入がある場合に、

夫を補足する意味で、連帯保証人の要求をする場合があります。

（他にも理由がありますが）

そこを踏まえて考えると、

一度住宅ローンを組んだ後に、

連帯保証人だけをはずすという行為は、

リスクが銀行にのみ発生するという事になります。

銀行はそのリスクを自らにのみ科すという事はありません。

弊社が活動している約6年間の間に、

弊社でも借入銀行に何度となく連帯保証人解除の申し入れを行いましたが、

ほとんどの場合において、却下されています。

但し、夫の収入が一定数以上増えている場合等によっては

可能な場合があります。

借入銀行によって数量も異なりますが、その判断基準も異なります。

一口に収入が増えたと言っても、

歩合給やインセンティブなどの営業成績給の割合が多い場合や、

残業手当による給与の増加などは、

収入が増えたとみなされない事が多いです。

銀行から見て収入が増えたと判断するポイントは

勤め人の場合は昇格・昇給、資格取得による昇給。

勤め先が店頭公開をしたり

Ｍ＆Ａによる企業拡張などの企業成長による

収入の増加などが判断材料となります。

また自営業の方の場合は、

販路拡張や、顧客の増加、

新商品の開発による売り上げ増加・・・

など、会社の基盤がさらに安定した場合に

銀行も好評価の材料になりますね。

但し、それでも連帯保証人を外してはくれない場合もあります。

そこで、2通り目の方法です。

その方法は

・「住宅ローンの借り換え」です。

今借りている銀行とは別の銀行に

連帯保証人無しを条件に借り換えの申し込みをすればいいだけです。

但し、これも収入などの審査があり、

上記したような収入面の増加などが銀行の判断材料になりますので、

必ず希望の条件で、借り換えが出来るとも限りませんが、

比較的高い確率で、借り換えできる事が多いです。

また、借り換えの場合は、

司法書士の費用もかかります。

抹消・設定などの登記費用、

金銭消費貸借契約書の印紙代、

事務手数料など、

物件の評価にもよりますが、

数十万円かかります。

借り換えの場合は、

最初に借りてから、

1年以上経ってから・・とか

3年以上経ってから・・とか言われていますが、

あくまでも、

収入増加などの可能性が見込める年数という意味での期間ですので、

単に経過期間が問題と言う事ではなさそうです。

最後に、

昨年1回だけ成功した特殊な事例を記してみたいと思います。

誰にでも当てはまる内容ではありませんので、

参考にならないかもしれませんが。

その方法は・・・

・金利を上乗せする。

です。

今、支払っている金利に上乗せ（優遇を解除）して、

妻の連帯保証人を解除してもらった。

これは、会社経営者の方で、

幾つかの好背景が重なって出来た特殊な事例です。

銀行によっても、また保証会社によっても異なります。

今、連帯保証人を外す事をお考えの方は、

まず今借りている銀行に交渉してみて下さい。

それがだめなら、他の銀行に。

それでもだめなら、一度ご連絡下さい。

銀行のチョイスの問題かもしれませんし、

何かお手伝いできるかもしれません。

また、もっと詳しく知りたい方は

お気軽にご連絡頂ければと思います。