離婚による不動産の売却等お任せ下さい。不動産コンサルティングオフィス

『住宅ローンの連帯保証人をはずす方法』

http://www.welworks-web.com/blog/?p=390

『離婚の住宅ローンの連帯保証人をはずす方法の補足』

http://www.welworks-web.com/blog/?p=393

『離婚の住宅ローン　妻の連帯保証人を外す方法（解除したい）』

http://www.welworks-web.com/blog/?p=1461

『離婚の住宅ローン　妻の連帯保証人を外す方法（解除したい）補足』

http://www.welworks-web.com/blog/?p=1476

最近のご相談でもっとも多く寄せられるのが、

住宅ローンの妻の連帯保証人を外したい・・・

このような主旨の相談を多く頂きます。

何の理由も要因も根拠も無く

そのまま妻の連帯保証人を外すというのは

金融機関が応じてくれませんし

実際の所は非常に難しいのが現状です。

この事を踏まえて離婚の事を考えると、

「妻を連帯保証人にして家を買ってはいけない・・」

「購入時に妻を連帯保証人にしなければよかった・・」

という事になると思いますが、

実際にはそういう訳にもいかない事の方が多いと思いますし、

共有名義で購入する事の意義もある事と思います。

購入時に連帯保証人なしで住宅ローンを組む事が理想的ではありますが

そう出来なかった収入面の事等もありますし、

今さらながら、購入時にさかのぼる事は不可能ですので、

購入時の話をしても仕方がありません。

但し、妻の連帯保証人を単に外せないからといって

対処の方法が無い訳でもありません。

連帯保証人を外せない場合の対処方法として

①売却に方向転換する方法と

②家は売却することなく、夫婦間における売買において相手方の持分を買取り、

新たな住宅ローンを設定して、

既存の住宅ローンを一括繰上げ返済してしまい、

相手方の住宅ローンも一括繰上げ返済してしまう

という方法があります。

こちらをご覧ください。

『住宅ローン名義変更、連帯保証人　夫婦間売買によって解消』

http://www.welworks-web.com/blog/?p=1702

こういった方法もあります。

長年住み慣れた家を売却する事なく、

妻の連帯保証人も解除できて、

相手方の持分も取得しローンも繰上げ返済し

権利関係に何の違和感もない状態を作れます。

妻の連帯保証人を外せないからと言って

方法が無い訳ではありませんので、

お気軽にご相談下さい。

宅建主任者の試験の時期になりましたね。

不動産業界では５人に１人の宅建主任者がいれば１店舗の運営が可能です。

ちなみに車の運転には運転免許証が必須ですね。

車の何倍も何十倍も高額な不動産を取引するのに、

宅建主任者の資格は必要ありません。

会社内に宅建主任者が１人いれば、

他の４人は宅建主任者の資格が無くても、

お客様に物件を紹介できますし、契約もできます。。

（※重要事項説明以外は）

宅建主任者の資格を借りて運営している会社も

まだまだたくさんごろごろありますし。

毎月2万円～5万円ぐらいで、名義を貸している人もいますね。

まあ考え方なので、

これが悪いとか良いとか

いうつもりはありませんが、

少々ラフな気がしてなりません。

また、家を購入したことが無い営業の方が、

いかにも得意げに、家を紹介している姿を見ると、

滑稽でなりませんね。

ちなみに私は、

車を購入した事もないディーラー担当から、

車を買う事は絶対にありません。

家でも車でも、

実際に自ら購入して、

いろんなリスクや

住宅ローンなどの支払い責任を背負った事のない人に、

購入者のリスクなど、

絶対に理解できないし、

言葉に信憑性を感じません。

家の売却もそうですね。

家を購入した事が無い人が、

家を売る人の気持ちなど

絶対にわかる事はありませんし、

その人に立場にたって・・・なんて

そんな事、出来るわけがありませんよね。

この前も、

取引である会社（売却専門）に伺った所、

応接の奥の壁に

「お客様の立場に立って・・」

「お客様の事を一番に考えます・・・」

と社訓が書かれていました。

そこで、そこの社員に友人がいましたので、

『ところで、社員の人は結婚して持家の人多いの？』

と、聞いた所、

『うちは社長以外皆独身で賃貸ですよ・・』

と。。

離婚して独身になったわけではなく、

そもそも結婚も、家の購入もした事のない人ばかり。

聞いて愕然としました。

ある人は、

その人の状況を理解する時に

必ずしもその人の立場に立つ必要はない。。

といいますが、

不動産は洋服や電化製品を買うのとは訳が違いますよね。

こんにちは松野です。

最近新築マンションの販売が堅調で、

第１次取得の方から2次取得の方まで幅広く購入されているようです。

新築マンションの場合、

購入時は未完成の状態で購入する場合が多く、

引渡しまでに6か月から1年6か月ぐらいかかりますね。

この最短で6か月から、最長で1年6か月の間に

離婚することを決めた場合、

または離婚した場合、

どのような方法を選ぶべきかについて書いてみたいと思います。

離婚することを決めた場合

①引渡しまでにマンションを解約する

②マンションの引き渡し後、売却する

この2通りの方法があります。

①の場合の引き渡しまでに解約する場合は、

違約金を支払って解約することになります。

違約金の額は、物件価格の20％相当額です。（10％の場合もあります。）

よって、物件価格の20％の違約金を支払って解約する事になります。

例えば3,200万円のマンションであれば、

違約金は640万円（手付金含む）です。

この金銭を支払ってマンション購入を辞める事ができます。

②の引き渡し後に売却する場合、

そのまま引き渡しまで終わらせて、

入居する事なく、売却してしまうという事です。

この場合の売却は、新築マンション（新築未入居）として、

売却する事になりますので、

新築購入時より少しだけ価格が下がる事はありますが、

（※人気のマンションであれば、購入時と同等で売れる可能性もあります）

①の違約金ほどのロスが出る事はありません。

ただ、売却時の売却手数料はかかります。

①と同じく3,200万円であれば、

売却の手数料は約101万円です。

①がいいか②がいいのか？

金額のロスだけを考えれば、選ぶべきは②ですね。

そして、売却完了後に離婚する。

この離婚のタイミングですが、

共同名義か単有名義かによりますが、

共同名義の場合は、売却完了後に離婚する方がいいですね。

単有名義の場合は、

マンションの引渡し前に離婚しても、

引き渡し後でも、どちらでもよいです。

住宅ローンを組む場合は、

引渡し前に離婚してしまうと、

名義が変わってしまって、

住宅ローンが実行されません。

（※審査時と実行時の名義が違うため）

再度、住宅ローンの審査からやり直す必要がありますが、

この場合、審査が通らない可能性が高いです。

理由は、離婚してしまった夫婦が、

同居することなどありえないからですね。

なので、住宅ローンを利用する場合は、

必ず、売却完了後に離婚の手続きをして下さい。

よって、新築マンション購入後、引渡し前に離婚する場合は、

一度取得してしまった後に、売却し、離婚する。

この流れを選んで下さい。

間違えると、違約金を支払う事になります。

くれぐれもご注意ください。

ただし、6か月とか、1年6か月とか・・

この長い期間にどうしても、顔も見たくないほど・・

離婚したくなった場合は、

違約金を支払って購入を辞めても良いと思います。

あくまでも、引渡しとその後の売却まで

待つ事が出来る場合に限っては、

待った方がよいですね。

もっと詳しく知りたい方は、

お気軽にご連絡下さい。

昨日2011年度の民間給与が
国税庁より公表されましたね。

2011年度の民間給与は409万円。

前年度より0.7%の減少との事です。

逆に所得税の源泉徴収と
子供手当の扶養控除が縮小され、
負担が増加したそうです。

この事によって、
住宅ローンを保有されている方は、
負担増になって、
住宅ローンを払えない人が確実に増えますね。
住宅を購入する方も、減っていますし。

住宅ローンを貸し出す銀行の借入の審査が
今年に入って厳しくなっているのは、
もちろんこの事を踏まえての事だろうと思いますが、

これから超高齢化社会に突入し、
住宅を購入する20代から40代の割合が縮小し、
平均年収も約10年間下落し続けていて、
税金、公共料金などの負担が増え、
土地は20数年間下落し続けている現状を
総合的に踏まえて考えた場合、
今年以降の不動産の価格は下落する可能性の方が高く、
供給は相変わらず堅調で、需要は落ち込み
不動産業界も、さらに淘汰されるでしょうね。

これから、
中国・韓国・台湾などの隣国の問題、
日本国債の暴落、
さらに企業の存続なども
注意してみていく必要がありそうですね。

先日、知人が離婚すると言う事で、
相談にのりました。

・持分は夫９：妻１で、ローンは夫名義。
・妻子はそのまま住み続ける
・夫が家を出る

この場合でも、家を売却する必要はないですね。

きちんと住宅ローンを払い続けている分には、
銀行もとやかく言ってはきません。

万が一、離婚した事、夫が家を出て行った事を
銀行に知られて、一括返済や売却を勧められた場合は、
下記の方法をとって下さい。

・再婚に向けて話を進めています・・・
・弁護士に相談しています・・・

と、言って下さい。

これで、一定の期間は大丈夫です。

但し、離婚して夫が家を出ていった事が
銀行に知られるケースはほとんどありませんので、
あまり心配する必要は無いと思います。

あと、家を売却しない場合は、
その後の問題があるので、
離婚協議書や公正証書で、
約束を交わしておく必要がありますね。

ここは欠かさず行って下さい。

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