離婚による不動産の売却等お任せ下さい。不動産コンサルティングオフィス

こんにちは松野です。

夫の持分を、妻に変更してしまった話です。

離婚に伴う不動産の売却に携わっておりますと、
いろんなケースに出くわします。

通常は、住宅ローンが残っている場合、
その主債務者の持分の全部を、
妻に移転する事は、銀行の同意が必要となっています。

ただし、銀行が同意する事はありえません。

持分あっての、担保設定ですので、
その持分だけ、妻に移転するなど、
銀行が同意するはずもありません。

では本当に、銀行の同意を得ずに、
妻に移転する事が出来ないのか？

同業種の先輩や、大手の不動産会社の友人にも訪ねてみましたが、
答えは皆、
出来ない・・・
やった事がない・・・

でした。

諸事情あって、この持分移転は、
妻にとって最大の防御になると判断していましたので、
何とか方法を見つけるしかない・・

しかし、よくよく考えてみると、
登記の問題と、持分の問題と、銀行の問題は別だし

登記するのは司法書士で、
夫の同意さえあれば、登記上の問題はないはず。。

これが、答えでした。

弁護士主導で、住宅ローンは夫のままで、
夫の持分を妻に全部移転してしまいました。

この結果、謄本上に違和感があるのは、
致し方ない事です。

その後、売却する際、
銀行に売却している事と、
事情があって持分を移転した事、
残債は売却費用で賄える事を伝え、
売却が完了しました。

銀行の担当の方も最初びっくりしていましたが、
銀行にとっては、残債を全て返済できるスキームを
説明出来さえすれば問題ない訳ですから。

もちろん売却前提での持分移転の場合です。

これが、単に持分の移転だけをして
居住し続けている事がわかった場合、
間違いなく一括返済を迫られる事になるでしょう。

こんにちは松野です。

6月にマンションを売却し、
離婚をされた方がいます。

協議離婚で、離婚協議書はなし。

【概要】

・妻34歳・夫39歳
・子供なし
・住宅ローンあり、主債務者は夫、連帯保証人は妻
・持分　妻２：夫８
・別居約3年
・夫の居場所は不明
・都内築8年　3ＬＤＫのマンション

奥様（妻）からの相談でした。

【状況】

・住宅ローンを払わず、一方的に出て行った夫
・その支払は妻がしている
・夫には浮気の可能性はないという妻

【相談内容】

・住宅ローンの支払いが厳しくなったので、家を売りたい
・夫とは連絡を取りたくない。
・夫との連絡手段はメールだけ。
・手持ちの預金は30万円

奥様との打合せ後、早速ご主人にメールで、
連絡を取ってもらいました。

内容は、

・住宅ローンの支払いが厳しくなった事
・預金が底をついてきた事
・広くて掃除が大変な事
・もし、帰ってこないつもりなら、家を売却したい事
・その後に、離婚したい事

さらに、

・ある方（私）に家の査定と売却相談をしている事
・その会社（弊社）のホームページを見て貰いたい事
・一度、その方（私）に連絡してほしい事

この事を、伝えてもらいました。

2日後、夫からのメールには、

・弁護士を通してしか話はしたくない
・離婚にはいずれ同意する
・家は売却してもかまわない
・家に帰るつもりはない

そこで、もう一度、妻から夫に

・弁護士を通してもかまわないが、
その前にその方（私）と話をしてもらいたい
・家を売却したいが、主債務者である夫の協力が必要

4日後、私にメールが来ました。

・会っても構わないが、30分しか時間が取れない

その3日後、夫と初めて会う事に成功する。

【夫の印象】

・疲れている感じ
・よれよれのシーンズに、チェックがにじんでいるジャンパー、
スニーカーは踵を踏んづけていて、小綺麗な感じではない
・浮気や彼女がいる感じではない

【夫の状況】

・アルバイトを掛け持ちしている為、時間が取れない事
・金銭的に余裕が無い事
・家（妻の元）には帰らない事
・離婚にも同意している事

ここで疑問が生じました。
アルバイトを掛け持ちしているのに、お金が無い？？

これは、ギャンブルか女しかない・・・
そう感じました。

しかし、アルバイトを掛け持ちしているなら、
ギャンブルをやる時間は無いだろう・・

もしかして・・・

予感が的中しました。

そこで、

・この事を絶対に他言しない事、妻にも絶対に言わない事

を条件に、

・弁護士は通さない事
・家を妻の主導で売却する事
・契約から決済、登記、住宅ローンの繰上返済の手続きに協力する事
・売却後の利益は全部妻に渡す事
・売却後、すみやかに離婚届に判を押す事

と同意してもらいました。

もちろん売却は滞りなく成功しました。

これは、逆のパターンで、
妻が別居中に同棲しているケースもあります。

私の役割は、滞りなく売却する事なので、
ある一定の守秘義務を守り、
夫婦が衝突する事を防ぎながら、
一番良い売却方法を選択し、
完結させなければなりません。

先日、元ご主人様から、
会社を立ち上げたいので、
その前に事務所を探して欲しいとの連絡があり、
今、その事務所を探しています。

最近になって、その元ご主人様が
『私も直接、妻に連絡したくなっかたし、
住宅ローンの事や、売却ついてはどうしようか悩んでたんですよ。』
『正直、早く離婚もしたかったし、とにかく無事に解決してもらって助かりましたよ・・』

と。

こんにちは松野です。

いつも沢山の方に見て頂いて感謝です。
励みになります。

前回の補足です。

別居中の家を売却したい場合の課題（問題）として

①夫婦間のやりとりを誰がするか？

②相手方が売却に同意するか？

③売却後の金銭の分配をどうするか？

④離婚前なのか離婚後なのか？

⑤親権はどちらになるのか？

⑥売却後、退去時の費用は誰が負担するのか？

など、課題を上げればきりがないです。
もっともっとたくさんあります。

また、
Ａ　持ち分の比率
Ｂ　住宅ローンの有無
Ｃ　誰が居住中なのか？

などの状況によっても、
対処方法が異なります。

但し、基本的には私の方で、
①の夫婦間の交換役から、
②の相手の同意交渉、
③の分配の交渉、
④⑤⑥も、全て話し合いで、進むように取り組んでいます。

なので、離婚協議書を交わさないケースも多いです。

場合によっては、離婚届のやりとりもやります。

余談になりますが、
別居中の相手方が、電話にも手紙にもメールにも訪問にも
応じてくれない場合どういう対処方法がありますか？

という、相談が結構あります。

この場合、
・内容証明書の送達
・住宅ローンをストップさせて、任売・競売を匂わせる。
・鍵を換えてしまう

など、他にも方法はありますが、
あまり強硬策は得策ではない場合が多いです。

相手の心情を逆なでする事になりかねませんし、
強硬策に出てしまうと、調停や審判離婚に発展してしまいます。

なので、まずはじっくりタイミング待つしかないですね。

長年の別居状態が、一晩で解決するなんて事は、
あまりありません。

相手方が、予測している場合は別ですが。

相手方が、何の反応も示してくれない場合は、
それなりの理由があります。

まず、その理由を汲み取ってあげるべきですね。

こんばんは、松野です。

私事ですが、15日は誕生日でした。

ある女性の方から、

す　ぐ　そ　こ　に　・　・　・

ま　っ　ち　ゃ　ん　の　時　代　が

も　う　や　っ　て　き　て　い　る　よ

自　分　と　成　功　を　信　じ　て

お　互　い　が　ん　ば　ろ　う　ね

(　H　A　P　P　Y　　　B　I　R　T　H　D　A　Y　)

と、なんとも素敵なメールを頂きました。

涙が出そうになりました。

見ていてくれる人は、

ちゃんと見ていてくれてるんだ。。。

あったかい気持ちになりました。

その『あったかい気持ち』を

今度は、売却相談者にわけてあげなくては・・・

心を込めて、売却を遂行していきたいと思います。

さて、今月は査定、売却相談の他に、

買取相談も数件頂きました。

業務提携をしている離婚カウンセラーの方、

離婚専門（協議書）の行政書士の方からも、

査定、売却相談が入っています。

最近はこういった士業の方からの紹介が多くなってきましたが、

一つ一つ心を添えてやっていきますので、

どうぞ、お気軽にご相談下さい。

【お知らせ】

今月18日より

貸金業法が改正され施行されます。

不動産業界に、大きな波がたつ事は容易に想像できます。

金融庁によると、多重債務問題の改善となっていますが、

本当に目的は『そこ』でしょうか？

改正点の大きな要点は3つ。

①総量規制（年収制限）

②上限金利引下げ

③貸金業者の規制強化

この要点によって、

土地の担保価値による評価ではなく、

年収による制限がかかってくることになります。

例えば1億円の評価のある土地（自宅）を所有する会社経営者が

その土地を担保に運転資金などの借り入れをする際、

今までは、6000万円～7000万円程度の借り入れは、

一般的に容易にできましたが、

これからは、年収制限がかかりますので、

年収が1000万円なら、土地の価値に関係なく、

その3分の一までが借り入れの上限になり、

約333万円しか借り入れできなくなります。

そうすると、今までの担保価値の概念が崩れます。

1億円の土地でも約333万円の借り入れしかできなくなると・・・・・・

もうこれ以上は書きません（書けません）が、

貸金業者、不動産業者、会社経営者（自営業者）などの

存続形態が大きくかわります。

動物界でいえば生態系が変わるような事態に似ています。

それを政府で規制をかけてしまい、

政府で生態系を変えてしまう訳ですから、

何らかの力が働いてますね。

これは非常に大きな波ですね。

【近況など】

こんにちは、松野です。

１月はとにかく打ち合わせの連続でした。

毎年の傾向として、

なぜか年末年始は 離婚不動産売却の相談が多いです。

年末年始の夫婦での相談の結果の報告をもとに、

訪問ヒアリングをし、毎日夜の12時過ぎに家に帰る・・・

という生活でした。

お客様に「松野さんちは大丈夫？」と聞かれる始末で、

毎回細かく話すとついつい長く話して、 話が脱線してしまうので、

冗談で「うちはプチ家庭内別居です・・・」と応えるようにしています。

「そうですか・・松野さんちも大変ですね・・・」と、

気にかけてもらってますが、 人生表裏一体なので、

どっちが幸せかは、 全てが終わってみないとわからないですね。

良いか悪いかはその時々の思考の偏りでしかありませんから。

小心者で内気な私でも、 一人ぼっちになっても、

どんなに寂しくても顔には出しません。。。

余談ですが、 小心者といえば、 先月別の仕事で、

前田典子（マエノリ）さんとお会いする機会があり、

2時間ほどはお話してたのに、 数日前、麻布十番での打ち合わせの帰りに、

広尾付近で、マエノリさんとマネージャーさんを見かけても 声をかけれませんでした。。。

車の窓は開けたんですが、声はかけれませんでした。

声をかけても、覚えてもらっているかな？

もし覚えてもらってなかったら恥ずかしいなぁ・・

そんなマイナスの気持ちが働いたんですね。

全く無意味なマイナスの気持ちが。。。

私もまだまだだなぁ・・

当たって砕ける勇気が足りないなぁ・・

空けた窓からは容赦なく、

2月の冷たい空気が車内に吹き散らしていましたが、

私のマイナスの余韻は数時間吹き飛ばしてはくれませんでした。。。

【離婚不動産売却】 ～道なき道を模索①～

2年半もの間、奥様を探している男性がいます。

私が相談を受けたのは、2年前の冬でした。

奥様が失踪したのか、

意図的にいなくなったのかは、 本人のみぞ知るですが、

40代の男性から家の売却相談を受けました。

結婚して13年、子供2人 長男は小学校3年生、長女は1年生。

ご主人は通信関係の仕事で、 毎日帰りが遅く、

休みも急に仕事が入ったりで、 子供と遊ぶ時間もないくらい仕事をし、

奥様と話す時間もほとんどなかったらしのです。

しかし、とにかく奥様は明るい性格で、

いつもにこにこされてたそうです。

結婚7年目の長女が小学校に入る前に家を購入。

購入したエリアで4人家族が住める3ＬＤＫ～4ＬＤＫは 安い中古でも4,500万円以上、

新築であれば、5,000万円以上はするエリア。

ご主人の年齢と年収から逆算すると、

ローンの借入上限は4,800万円前後、 預金700万円程を頭金に、

5,180万円の新築一戸建てを購入されました。

一年後、転勤の可能性もあり、

さらに、事業縮小でリストラの可能性もあり、

配属転換の可能性もありで、 年収が1.5割減る可能性もあったそうです。

もし、年収が1.5割減少すると、

希望のエリアでは到底買える価格の物件は無く、

二駅～五駅ぐらい下らないと、 家を買えない計算になります。

そんな思いで、奥様は毎週末の 新聞の折込不動産広告は欠かさず目を通し

何とか今年中にはという事で、 半年以上探し続けて、

やっと希望の条件に近い物件を見つけ、

5480万円の新築戸建を、 300万円の価格交渉をして買ったそうです。

もし、ご主人の年収が下がった場合でも、

子供二人が小学校に入れば、 奥様はアルバイトやパートで働けるし・・

第一希望は学区域。 第二希望は価格。 第三希望は日当たり・・・

こんな具合だったそうです。

とにかく、長女が小学校に入学する前に・・・

という強い思いで、やっとマイホームを手に入れたそうです。

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子供の入学や出産。

家を購入する時期としては、 最も多い時期ですね。

幼稚園や保育園、小学校、中学校に入学して、

途中で購入される方もいますが、

予算と年収によっては、 そのエリアでは購入不可能な、

高額な物件しか存在しないエリアの場合が多々あります。

そうなると、一駅二駅下るか、

または郊外にいくしかありません。

そもそもそのエリアは土地の相場が高いですから。

子供の事を考えると、 学区域は変えれないし・・・

夫婦二人の生活の時には 家を購入する必要もありませんし、

子供の為に家を買う。

普通の流れだと思います。

同じ学区域内で、希望の条件の物件を探すのは、

非常に大変な作業で時間がかかります。

年収によるローン借入と、

預金による頭金が豊富な方は別ですが、 限られた原資の中で、

しかも学区域内で探すとなれば、 短い方でも3ヶ月以上、

一般的には半年、2年ぐらいかかる方もいます。

ましてや、利便性や通勤に便利な都心の賃貸に住んでいて、

子供が産まれ、賃貸時には何とか払えていた家賃も、

購入するとなれば、ローンは払えるが、

借りれるローンの上限には到底届かない物件しか存在しない。

年収に見合った物件がそのエリアに、

存在しないことになり、当然エリア（学区域）を 変えなければなりません。

そうなれば、幼稚園や小学校で仲良くなった友達と、

別の学校に転校して離ればなれになることは、 避けられません。

大人にとっては出来事でしかないかもしれませんが、

子供にとっては一大事です。

私は農家の家に産まれましたので、

転校などありえませんから、 逆に”転校生”にあこがれたぐらいです。

片田舎の農家を営む家族が多い小学校でしたから、

3年に一度ぐらいやってくる転校生は、

ある意味どこからくるにせよ都会の雰囲気を感じ、 あこがれたものですが。

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長女は人見知りが激しく、 転校だけはさせられない、

絶対に避けたいという思いで、 ぎりぎりの価格交渉をし、

家を購入するに至った訳ですが・・・

それが・・・・

今日はここまで。

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