離婚による不動産の売却等お任せ下さい。不動産コンサルティングオフィス

こんにちは、松野です。

先日、大きなミスをしてしまいました。

預かっていた物件を近くの業者の方が２度も案内してくれて、

購入申込書まで頂いたのに、売りやめということで、

お断りしなければならない事態になってしまいました。

私の怠慢と確認不足、思い込みによる失態でした。

そもそも残債よりも売れる額が低く、自己資金もなく、

その売却損を補う為に金策をし、

やっとの事で販売をかけた物件でした。

当初より０．５割～０．８割程成約事例より高く、

さらに使用程度もあまりよくなかったので、

リフォームを見込むと、市場相場より１．２％以上高い物件でした。

しかし、金策も限界で親族からの借入も限界を超えていましたので、

販売戦略上の工夫と、販売方法で何とかカバー出来ると考え、

半年ほど前、販売を開始したのでした。

当初、近隣物件も少なく、バリューを考えると、

高めではありますが、全く売れない金額でもありませんでした。

販売開始後、２週間目に即日購入の購入申込がはいったのですが、

親の反対で、あえなく未契約に終わりました。

それから、半年間が経ち・・・・・・

やっと、再度購入希望の方が現れたのです。

しかし、半年間の間に、思いもよらぬ事態になっていたのでした。

購入申込が入った旨をいつものメールで伝えて、

返信を待ちました。

しかし、いっこうに返信がありません。

内覧の確認もメールで行っていましたが、

いつもは早急に返信があるのに・・・・・・

その後、売主に電話をかけてみても、

再度メールで返信を募っても、

いっこうに返事がありません。

別居中の奥様にその旨を話し、

早急に連絡をして欲しいと頼みました。

半日後・・・・・

私の悪い予感が的中しました。

住宅ローンの支払いを数ヶ月滞納・・・

ボーナス払いも滞納・・・・

督促状がきている。

売却損の為の資金も使い果たし・・・・

『早急に販売を中止して下さい・・・・』

のメールが奥様から届きました。

客付けをして頂いた業者の担当者の方には

大変ご迷惑をかけてしまいました。

これを機に、資金状況を定期的に確認する事を追加業務とし、

１つの成功と捉えて、邁進したいと思っています。

【近況】

先日、楽天×巨人のチケットが手にはいったので、

野球観戦に東京ドームにいきました。

東京ドームは２回目？３回目？

１３・４年ぐらい前に、

マライヤキャリー？？ストーンズ？？

を見に行った以来で野球を見るのは初めてでした。

球場入った瞬間、胸がバクバクと興奮し、

テレビで見る光景と同じ光景に圧倒されてしまいました。

途中で、サッチモの軽快なリズムに乗って、

トムドリーが流れ最高に興奮しました。

試合の結果は、矢野のありえない走塁ミスにより、

あっけなく楽天が勝ちましたが、

やはり９回２点差２アウトのあの場面で、

走塁するという反セオリーを試みた無謀による負けは、

巨人にとって今後逆風にならけなければいいなぁと思いました。

こんにちは、松野です。

『運のつき』

『人間万事塞翁が馬』

『災い転じて福となす』

いろんな言い方はありますが、

「人生において何が幸いして、何が不幸をもたらすかわからない・・」

「幸運だと思っていた事が、災いへ続く扉だったり・・・」

「災いだと思っていた事が、幸運の女神だったり・・・」

そんな意味だと思いますが、

先日書店の本のタイトルにいたく感銘を受けて

読んでさらに感銘をうけましたが、

その帯には・・

医学を学んだが医者にはなれず、

科学を学んだが科学者にはなれず、

65歳にしてベストセラー作家に！！

と、書かれていました。

養老孟子さんの『運のつき』という本です。

興味がある方読んで見て下さい。

さて、年度末があけて、不動産業界においても、

Ｍ＆Ａ・吸収合併・資本提携・・・

などと水面下で動きがにわかに活発になっていて、

紙面にも多少浮上してきました。

かっこよく言えば、資本提携・業務提携という言い方になりますが

実態は倒産です。

そんな中で、ある人気の不動産ブログサイトに

こんな記事がありました。

内容は不動産業界の倒産に関する実態を書かれていまして、

確かに・・・・

と納得させられる記事がありました。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

「倒産した会社に共通していえる事は『かっこいい』です。

例えば事業内容です。

新築マンションや新築戸建ての企画・開発・販売・・・

不動産の管理及び仲介・・・

不動産再生事業・・・

不動産流動化事業・・

プロパティマネジメント事業・・

アセットマネジメント事業・・

なんて感じです

就職情報サイトのインタビュー記事も興味深いです。

人よりも苦労したけど必死に頑張ってきた・・・

なんて苦労話と成功談が掲載されてたりします。

成功談で変かな？

倒産企業ですので。

カタカナのおしゃれで洗練されたイメージ・・・

若者が無邪気にワイワイ騒いでいる雰囲気・・・

内輪だけで盛り上がっている社員ブログ・・・

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

とこんな記事でした。

ちょっと 嫉妬と皮肉も込められているように感じましたが、

こんな内容のいわゆる倒産予測（統計）をされていて

いいポイントだなと感じました。

【売却査定について】

先月より売却相談も幾分増えてきまして

目をしばしばしながら、メール返答をしております。

査定後、査定金額と売却希望金額との開きが大きいせいか

それっきり・・・・の方も多いです。

参考までに近隣公示価格も記載しておりますが、

もっと高く売れると踏んでいる方が当然圧倒的に多く、

ご立腹感たっぷりの返答メールを頂く事もあります。

高く査定して、物件を預かるだけでよければ、

いくらでも高く、他社の査定より高く、査定金額を出しますが、

売れなければ売れないで責任がありますので、

そういうわけにもいきません。

売れる金額の査定が、本来の査定です。

高い金額で物件を公開して、

少しずつ、価格を下げていく旧来の方式では 売り手の下心を、

買い手にすぐに見抜かれます。

今は特に買い手市場です。

また、ネットの普及で相場がまるわかりです。

少しでも高いと、買い手は興味を示してくれません。

今特に物件が飽和してますので。

そこで私が思う早く売れるポイントは、

『高くも無く、安くも無く、微妙な金額に買い手は興味をしめす。』

という訳で、

成約の事例と、今販売中の物件価格の 中間点もしくは、

その前後以下が売れるポイントだと思っています。

こんにちは、松野です。

年度末があけ4日が経ちました。

余談にはなりますが、

今私の会社の近所でも桜が満開で、

週末にはカメラを片手に見物客が花見を楽しんでいます。

私は”桜”より”梅”の方が好きですが・・・・

古代では花見といえば、

「梅」が主役だったそうですが、

平安時代から「桜」に変わったそうです。

当時は、貴族や上流階級の人々に限られた風流な催しで、

お花見が庶民に広がったのは江戸時代からで、

人々にとっては大きな楽しみだったそうです。

さて、先日公示価格が発表されたことで、

私のところでも、売却相談の中で、

公示価格を基に 比較される方が増えました。

公示価格を基に判断することは重要ですが、

そもそもその公示価格がすでに古いものになってしまっていますので、

表面上の数字だけで判断するのは避けた方がよいかもしれません。

実需不動産マーケットは大変な下落に見舞われる局面にきていますし、

去年の夏には地価はすでにピークアウトしてましたので、

公示価格は半年以上遅い感があります。

地価も本当は4種類あり、

それぞれ用途が違いますが、

今話をしているのは１の地価公示の話です。

１．地価公示（公示価格）

２．地価調査（標準価格）

３．相続税路線価

４．固定資産税評価額

今は買い手市場に傾いています。

高く売りたくても、

「その金額では買いたくないよ・・・・」

と言われてしまえば、

ある程度、買い手側の希望を重視せざるを得ない状況です。

数週間前、他社との査定比較でお問い合わせを頂きまして、

私が出した売れる金額が3550万円、

他社が出した査定金額が4100万円、

当然売主は高く売ってくれる会社に依頼をされた訳ですが、

その数日後、その業者が 「反応が鈍いので価格を下げましょう・・」

と言ってきたそうです。

私が査定したやや厳しい金額でも

すぐに売れるかどうかは定かではありませんが、

今後、市場がさらに冷え込むことだって考えられます。

よって、今すぐに売りたい事情をお持ちの方は

すぐに売れる金額で、売り抜けるほうが得なのか、

または、様子をみて時期を見極めるかは、

難しい選択になるかと思います。

エリアによっても公示価格比較相当額以上のものもありますので、

詳細確認されたい方はお気軽にご相談ください。

こんにちは、松野です。

本日の日経平均株価は12400円前後から場が始まりましたが、

概要はどんどん底が見えない深みにはまっていて、

出口がみつからず、もがけばもがくほど沈んでしまった感があります。

簡単にいうと、

そもそも不動産市況が活発化しない限り、

それを担保に融資する銀行の貸付が鈍ります。

不動産担保融資が鈍ると銀行は儲かりません。

銀行が儲からないと、お金がまわりません。

さらに個人消費が鈍り、さまざまな弊害を起こし、

経済が膠着する状態を生んでしまいます。

結論からいうと国内の景気を引っ張る不動産市況と

金融が活発化しないと潤わない構図になっていますね。

では、不動産市況を活発にする為には、何が必要か？

と、いう事になりますが、

それは政治的な問題もありますし、 簡単ではありませんが、

半年先を見据えて対策を立てておく必要はありますね。

個人所有の不動産が売れないという事で、

私の所にも相談が増えたのは事実です。

高くて売れない不動産を何とかして売ろうと思っても、

所詮買い手がいなければ売れません。

そういう訳で、前々回のブログで、

『史上最高の買手市場到来・・・』

などと書かせてもらった訳ですが、

さらに夏秋にかけて加速ししつあると感じてます。

売り出し価格を失敗してしまうと、

割高感があって売れ残り、

その後の販売にも大きく影響してしまいますし、

一度割高感を感じた購入客は、

多少の値下げでは その割高感を払拭できずに

購入しようという気にはなりませんね。

「購入当時高く買ってしまったから・・・」

「思い入れがあるから、少しでも高く・・・」

という気持ちは充分わかりますが、

今、重要な事は、 半年後の価格はどうなっているか？

本当に適正な価格なのか？

を、見極める事だと思います。

購入客を決して煽ることなく、

スムーズに成約まで 持ち込むには、

それしか無いように思います。

こんにちは、松野です。

今年に入りまして、初めて売りに出す方よりも

今売りに出していて売れない方の相談が非常に増えました。

確かに中古マンションも中古戸建ても 3ヶ月売れないのは当たり前で、

中には6ヶ月、10ヶ月、それ以上の物件も増えてきています。

そんな中で、買う方も当然に慎重になっています。

その買う方が自分の希望の物件を探していく際に、

いろんな条件を絞り込んで、物件選別をしていく訳ですが、

まず、その物件選別にひっかからないと

最終的に購入（成約）には至らない訳です。

では、物件選別にひっかかるにはどうしたらよいか？

という問題にぶつかりますが、

簡単な解決策は

①物件（間取り・環境・周辺施設・建物の仕様など）の見せ方を工夫する

※１．何に購入客が反応を示すか？

※２．いかに物件を魅力的な物件にみせるか？

※１の場合、購入客が、 環境を重視する人なのか？

学校が近い事を重視している人なのか？

建物の高級感やステイタスを重視している人なのか？

などあります。

②購入の客層を絞って、年代別に何を求めているかを精査する。

やみくもに、ターゲティングしても売れませんので、

例えば・・・

「この物件は40代以上の夫婦2人暮らしの方に適している・・・」

「この間取りであれば、30代の3人家族に適している・・・・」

「建物は狭くて古いが、幼稚園が近いので小さいお子さんのいる方に・・」

「駅から遠いが、大型車2台駐車できるので、建設関係に方に・・・」

「建物は古いが、和室が多くて、日当りが良いので、年配の方に・・・・」

など、ターゲットを絞って販売をかける事が特に今後は重要になります。

車を購入する時に、

5人家族にはワンボックスを、

カップルにはクーペを勧めるのと同じように、

最も購入の確率の高いものを勧めるのは当然の話です。

よくワンルームマンションのポストに

お墓のちらしが入っていますが、

あれは無駄としか言いようがありません。

何か狙いがあるのかもしれませんが、

一般的には若い単身者はお墓は買わないと思います。

そういった意味で、

ターゲットが違うのではないかと思うときがあります。

不動産の場合、ここを間違えてしまって、販売図面を作ってしまうと、

何人の方が見ても、決まりませんし、

逆にいうと、決まらない人しか見に来ない・・・

という現象がおこります。

しかし、販売を依頼している業者が売れない原因を把握して

何か対策をたてたり、改善をしているかといえば、

ほとんど何も講じないまま、時間が経過している場合が多いのです。

さらに、売れない理由を市場のせいにしている場合も多いです。

所詮、販売を依頼している業者は、

売れなくても責任を問われる事はありませんし、

広告費程度の損失だけで大きな痛手は負いません。

しかし、売主サイドからしてみれば、

貴重な時間だけがむなしく過ぎるだけでなく、

不動産の価値（評価）も下がっていきます。

私のところでも近年のデータを検証した結果、

売れない原因は大きく2つ見つかっています。

一つ目は、前記した販売図面や売却活動の問題、

二つ目は、物件を出すタイミングと周辺価格との問題

（三つ目は販売価格の問題）

三つ目の価格の問題はどうにもならない場合がありますので、

今回は価格についてはふれません。

※今回は価格を下げないで早く売る方法についてふれていきます。

前記に問題は２つあると書きましたが、

２つ共売っている売主に問題がある事は 実は非常に少なく、

問題なのは、物件を預かって販売している業者サイドに

大きな問題がある場合は多くあります。

販売図面の内容を厳密にいうと、

①定期的に販売図面をかえてみる（ターゲットを変更する）

②利用駅を変えてみる

③大きな地図をつけて、周辺施設をわかりやすく表示する

④配布する販売図面のエリアをかえてみる

などを簡単な事をまずやってみる事が大事になります。

販売図面はなぜ重要かといいますと、

購入客はまず販売図面でしか判断できないからであり、

最初に見るのが、販売図面だからです。

今、販売中の方で、

『なかなか売れない・・・』、

『見にくる人が日に日に減っていく・・・』

などの感想をお持ちの方、

一度、今販売している自分の家の販売図面をよく見てみて下さい。

大　事　な　何　か　が　抜　け　て　い　ま　せ　ん　か　？

最　も　ア　ピ　ー　ル　し　た　い　部　分　が

抜　け　い　ま　せ　ん　か　？

売　れ　な　い　原　因　を　よ　く　把　握　し　て　ま　す　か　？

担　当　者　は　そ　の　原　因　を　把　握　し　て　ま　す　か　？

依頼されている会社の担当者の方とお話をされるのもいいですし、

私にメールを頂ければ、検証もかけてみます。

早く売れて、市場が活発になっていくことが

私にとって一番良いことですので、

何かのお役に立てて頂ければ幸いです。

お問い合わせ・無料相談

離婚による不動産売却事例

ウェルワークス

その他の不動産売却