離婚による不動産の売却等お任せ下さい。不動産コンサルティングオフィス

◎離婚による住宅ローン、名義変更、連帯保証人の問題は夫婦間売買によって解消する

住宅ローンの名義変更（連帯保証人の解除）

または旧住宅ローンの抹消と新規借入などを行い

登記簿上の名義変更をする事によって

家を売らずにそのまま妻（夫）が住み続ける事が出来る

夫婦間売買について書いていきたいと思います。

一般的に夫婦間売買というと

司法書士や行政書士などが

住宅ローンの設定が無い（住宅ローンを利用しない）場合

または新たに住宅ローンを利用しない場合において

夫婦間で契約書を交わし

現金の授受によって

登記上の名義変更を行う事をそう呼称していますが

今回ここで説明する夫婦間売買は、

住宅ローンを利用する（利用できる）という点において大きく意味合いが異なってきます。

逆に言うと、以前の夫婦間売買においては

住宅ローンが利用出来なかった訳ですから、

名義変更の主な原資はというと現金や自己資金になりますよね。

但し、僕の勝手な意見にはなりますが

住宅ローンの残債が残っていない不動産に対して

現金や自己資金で行う夫婦間売買（名義変更）というものは

贈与や財産分与などによって代用が効きますし、

その方が税法上も有利な気がします。

あえてそこを夫婦間売買で対応する必要性があるのだろうか？

という疑問が残りますね・・・

本題に戻ります。

また住宅ローンを利用できる場合においても

その門戸は非常に狭く、勤務先や収入など限られた方にだけ

与えられた特権みたいなところがありましたし、

僕は知る限りにおいてそれが利用できる銀行は一行だけでした。

つまり、夫婦間売買にて名義変更をする場合

住宅ローンを利用して夫婦間売買が出来ない頃というのは

現金または自己資金を利用するしかありませんので

相手方の持分の一部または持分の全部を取得するということは

非常にハードルが高く

誰でもが利用できるものではなかったという事ですね。

しかし、現在はその住宅ローンが

さらに容易に利用できるようになりましたので

夫婦間売買をする事によって

第三者に不動産を売却する事なく

生活環境を変えることなく

（元）夫（元）妻のどちらかが、

そのままその不動産に住み続けることが出来るという訳ですね。

もちろん名義変更も同時に可能だという事です。

しかも、その住宅ローンが

従来と大きく違う点が、

正社員ではなくてもアルバイトでも契約社員でも派遣社員でも

利用できるという点です。

（元）夫婦間の状態が一定の要件を満たし、

不動産が一定の基準をクリアしていて、

一定の収入があれば、その住宅ローンを利用することができます。

非正規雇用が進む現代社会の雇用環境においては、

無くてはならない強力な解決ツールの一つだと言えると思います。

但し、これはあくまでも結果論であって

もともとはというと

そのまま住み続けるにはどうすれば良いか？

というとろからの試行錯誤によって考えた方法なのです。

と言った方が正しいです。

住宅ローンを利用して夫婦間売買が出来なかった頃の事を考えると

夫婦間売買において住宅ローンの利用が可能となるという事のメリットは

計り知れないものがあると思っています。

現金でしか行うことができなった夫婦間売買が

住宅ローンを利用する事で諸経費分の自己資金があれば

それが可能となり

本来なら離婚する際に売却するしかなかった不動産に

離婚してもどちらかが引き続き住み続ける事が出来

登記上の名義変更や住宅ローンの問題（連帯保証人・担保提供者など）も

同時に解消できる事になる訳ですからね。

共有名義の家で、ペアローンや妻を連帯保証人（担保提供者）にした場合でも、

・夫の名義（持分）を妻が買取り、妻が住み続ける

・妻の名義（持分）を夫が買取り、夫が住み続ける

買取る場合の原資は新たな住宅ローンを利用します。

その新たな住宅ローンを組む事によって、

既存の住宅ローンの繰り上げ返済（抹消）、持分の移転、

相手方の住宅ローンの繰り上げ返済（抹消）などを同時に行い、

新たな住宅ローンを設定する事によって、

全てが解消できます。

また、その他の方法として

贈与によって相手方の持分を取得し、

相手方の住宅ローンを本人の年収分で借り換えるという方法もありますが、

贈与税、不動産取得税等の税負担を考えると、

夫婦間の売買で、適正価格で売買契約を結ぶ方が

経費も約半分で済みますので有利な場合が多いです。

但し、夫婦（元夫婦）だからといって

適正価格を大幅に逸脱した価格にて夫婦間売買契約を結ぶと、

みなし贈与と判断されて、後日課税される事がありますので要注意ですね。

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◎離婚の住宅ローンの連帯保証人をはずす方法

◎離婚の住宅ローンの連帯保証人をはずす方法の補足

◎離婚して住宅ローンが残っている不動産に住み続ける

◎離婚することになり、住宅ローンの残債がある不動産の売却を考えています

ＦＢにアップされていていいなぁと思う言葉ありました。。

苦しいだけなら

やめなさい。

辛いだけなら

やめなさい。

でも、少しでも楽しく思うなら

一生懸命がんばりなさい。

生きている限り

可能性は無限大なんだから

補足です。

妻の連帯保証人をはずしたい・・

そんなご相談者の中に

他の会社では可能だ・・と言われました。

本当に可能なんでしょうか？

と言った質問を頂く事があります。

そんな方にいつもお答えする内容は・・

可能か不可能かと言われれば可能です。

しかし、その可能性は極めて低いです。

と、お答えします。

実際にネットで調べると可能だと書かれているサイトが結構あります。

本意と方法と内容を確認したくて、

実際にお客様のふりをして数社に確認した事があります。

そうすると、ほとんどの会社が

「内容によりますね・・」

「銀行によりますね・・」

「担当者が外出してまして・・」

などの回答でした。

それで、過去にどんな方が可能だったか状況を教えてもらえませんか？

と尋ねると

「個別の状況にもよるんですよ・・」

「物件の担保価値によっても違いますから・・」

などの回答

さらに、今まで何件ぐらい成功できたんでしょうか？

と尋ねると

「私は経験ないんですけど、上司はいくつもやってると聞きました・・」

「今、実際行っている最中なので詳細は・・・」

などの回答

この回答からもわかるように本当のところはどうなのか

答えられないんです。

それもそのはず

実際に金融機関に電話して相談して手続きをするのは

相談者自身なのですから

会社が立ち会って行う事でもなく

仮に立ち会ったとしても手数料を頂く事もできません。

私も代理人として何度も金融機関に連絡をした事がありますが、

直接御本人からの連絡でないと・・

の回答がほとんどです。

数年前に実際に妻の連帯保証人がはずせた成功した事例を

直接お客様から伺った事があります。

それは繰上げ返済で残債を半分に減らしていて、

さらに購入した５年前より年収が１．５倍に増えていた。

そして、離婚前かつ勤務先のメインバンクが借入金融機関であった。

そして何より最も大きかったのが

ご本人がその会社の役員で直接支店長にかけあった。

こんな内容です。

それでも、１回目は断られたそうです。

しかし、諦めなかった

それでどうしたか？

それは金融機関に預けてある会社の預金を

他の金融機関に移動させる事を暗に匂わせる・・

これが功を奏したそうです。

これからもわかるように

単に妻の連帯保証人をはずす事は

ハードルが高い事なのです。

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◎離婚することになり、住宅ローンの残債がある不動産の売却を考えています

こんにちは松野です。

①妻の連帯保証人をはずしたい（解除したい）

②妻の持分を取得したい

③夫の持分を取得したい

④夫の住宅ローンを妻が借り換えをしたい

⑤妻の住宅ローンを夫が借り換えをしたい

等々の相談をたくさん頂きます。

他のサイトでは直接金融機関へ相談してみて下さい・・

と書かれている事も多いですが、

今まで弊社がサポート（無料）した事例などを交えて

説明をしてみたいと思います。

まずは①の妻の連帯保証人をはずしたい・・

ですが、現行の金融機関の審査においては

妻の連帯保証人をはずす事は非常に難しいです。

（数年前までは幾つかの金融機関が対応してくれていましたが）

特に「離婚」というワードを金融機関に伝えるとほぼアウトです。

これは覚えておいて下さい。

離婚する場合でも「離婚」というワードを最後の最後まで出さずに

平然と夫婦で行って下さい。

金融機関は「連帯保証人の解除」イコール「離婚」という概念を植え付けられていますので、

「連帯保証人の解除」イコール「離婚」の概念を変えさせるぐらいの裏付けが必要になります。

なので、金融機関に妻の連帯保証人を外したい旨を伝える場合は

「離婚」というワードは絶対に伏せて下さい。

それでも金融機関は「離婚」のワードを頭に置きながら探りをいれてきますので、

夫の収入が上がった・・

繰上げ返済も行った・・

などの理由を伝えつつ逆に探りを入れる事。

また、相当額の繰り上げ返済を行っている場合や

夫の年収が相当額増えている場合、

次回の繰上げ返済と合わせて妻の連帯保証人の解除を申し入れれば可能性は出てきます。

がしかし、絶対に「離婚」のワードは伏せる事。

ここでの問題点として、

既に離婚して姓や住民票が変わっている場合

さらに謄本上の性（名義）が変わっている場合、

これは明らかに離婚後という事になりますので、

妻の連帯保証人を外す（解除する）事はさらに難しいです。

妻の連帯保証人の外したい（解除）場合の前提条件としては

離婚前（姓も住民票も変わる前）に金融機関に申請する事。

ここが重要な部分です。

繰上げ返済も行っていて、夫の収入があがっている場合は

堂々と平然とその申請を行って下さい。

金融機関もうすうす「離婚」と気が付いていても

他の金融機関に借り換えをされては困りますので、

返済比率等の審査が十分にクリアできる残債額であって

理由（今後のライフプラン等）がしっかりしていれば

連帯保証人の解除に応じてくれる可能性も０ではありません。

また妻の連帯保証人の解除が出来なかった場合は

④⑤など、他の金融機関へ借り換えの申請する方法があります。

これは妻のローンも夫のローンも両方共まとめて

借り換えるという意味です。

片方だけ他の金融機関の住宅ローンを利用するという事はできません。

妻が夫のローンもひっくるめて他の金融機関で借り換える

夫が妻のローンもひっくるめて他の金融機関で借り換える

という事です。

これも、前提として両方の残債額をプラスした額を

片方の収入で補えるだけの額がなければできません。

仮に残債が

妻１５００万円

夫２０００万円

の場合、

妻だけで３５００万円を借りるだけの年収が

夫だけで３５００万円を借りるだけの年収が

なければなりません。

年収で言えば約５５０万円～６００万円以上（残２５年）でしょうか

もし、これも不可能だ・・

という事であれば住み続けるか売却か夫婦間の売買か

と言う事になります。

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◎離婚の住宅ローンの連帯保証人をはずす方法

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◎離婚して住宅ローンが残っている不動産に住み続ける

◎離婚することになり、住宅ローンの残債がある不動産の売却を考えています

こんにちは松野です。

最近のご相談の中で特に増えている相談内容は・・

①別居中

②別居中で妻（夫）が立ち退かないので売却に困っている

③別居中で、妻がそのまま住んでいて、

夫は賃貸に住みながら住宅ローンと家賃が重なって支払いが重いので売却したい

④別居中の夫が住宅ローンを払ってくれないので、妻が預金を切り崩して払い続けているが

支払いが難しくなってきた

等々です。

離婚されるご夫婦でも夫婦間が良好な場合や

夫婦間での連絡経路が途絶えていない場合は

ご夫婦での話し合いで解決を見出す事ができますが、

夫婦間でトラブルがある場合や

連絡が取りにくい、途絶えている場合は

第三者に依頼して間を取り持ってもらうしか方法がありません。

その第三者は誰？

と言われて、パッと思い浮かぶのは

一般的には弁護士さんだと思います。

では弁護士さんはどんな事をしてくれるのでしょう？

仮に弁護士さんに相談したとしましょう。。

そうすると弁護士さんはまず費用の説明から入ります。

着手金、成功報酬等の説明

協議・調停・審判・裁判等の費用

弁護士からすると離婚問題が長引けば長引くほど報酬をたくさんもらえます。

また、よくある傾向として

離婚による弁護士の報酬は低く、

協議離婚だけでは大した報酬を得られない為、

あえて離婚を長期化させて報酬を多くもらおうとする弁護士もいます。

話し合いだけで済んでいたはずの内容を複雑化させて

あえて長期化させる弁護士も何人も見てきました。

また、着手金だけ受け取ってほったらかし・・

そんなケースもかなり多いです。

そうなると、相談者にとっては余計は費用と

無駄な時間を要する事になり

さらに住宅ローンの支払いが滞り

その間に夫婦関係が悪化する事もあり

ご夫婦にとって良い事はありません。

ではなぜそういう傾向になるのかについて書きます。

弁護士は物理的解決を趣に置いている為

そのほとんどが金銭による解決の方向にもちこみます。

決して金銭的解決が悪い訳ではありませんが、

いきなり内容証明が送られてきたら相手方は

びっくりして構えてしまいますよね。

もしかしたら話し合いに応じていたかもしれない相手方も

内容証明によって攻撃的に変わる事もあります。

その結果相手方も弁護士を立てて攻撃を仕掛けてきて、

泥沼化してしまい収集がつかなくなる。

また双方に弁護士が付いた事によって

弁護士同士が結託するケースも出てきます。

結果、双方の弁護士が報酬主体の動きになってしまって、

解決も先延ばし、報酬額も余計にかかってしまった。

そんな事例は幾つもあります。

まず大事なことは

双方の気持ちの壁を緩和するか取り除くかしない限り

金銭面での折り合いをつける事は難しい・・

という事です。

別居している訳ですから

１００％気持の壁を取り除く事は不可能だとしても、

緩和する事は出来ます。

少しの譲歩の切り口さえ見つける事ができれば

話し合いの可能性だって出てきます。

気持の壁の緩和を図った後であれば

金銭面の交渉もスムーズになります。

これはイソップ寓話の「北風と太陽」にも似ている部分だと思います。

まずは会話から入って

そして会話で終わる

人の心も同じですね。

弁護士依頼したけど

電話に出ない・・

折り返しも来ない・・

どうしたらいいですか？

そんな多くのご相談者の嘆きの声を無駄にする事は許されません

既に相談したり依頼している場合でも、

まだ間に合う可能性もあります。

特に不動産を所有されている場合は、

まずこちらに連絡を下さい

私が夫婦間に入っても尚話し合いの場が持てない場合や

交渉が先に進みそうにない場合に初めて

弁護士に依頼をしても遅くはないですし、

弁護士の作業はその前でもその後でも同じ作業です。

であれば、費用もかからない方が得です。

まずは松野までご連絡下さい。

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