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『離婚と不動産売却の「ホンネ」』

というタイトル・・・・

離婚と不動産売却の「ホンネ」amazonで購入はこちら

執筆当初、僕がなんとなく決めていたタイトルは

『離婚して家を売る』というドラマ風のタイトルでした。

それが・・

『離婚と不動産の歩き方』

↓

『離婚と不動産の歩み方』

↓

『離婚と不動産売却の裏側』

と、変わりまして

最終的に

『離婚と不動産売却の「ホンネ」』になりました。

というより、後輩の友人に決めてもらいました。。

原稿をすべて読んでもらって

ある意味では大人の事情が垣間見えるタイトルに仕上がった・・

と、いう訳です。

本書の中にも書いてますが

僕がこの不動産という仕事に出会った27才の頃からの付き合いで、

当時は部下であり、現在は僕の師でもあり、

苦楽を共にしたその友人が決めてくれました。

僕自身は「裏側」を書いているつもりでいたのですが、

実はそれは「裏側」ではなく、

『表』である「ホンネ」の部分をフォーカスしていたに過ぎなかった・・

そんなところでしょうか。。

という訳で、自分で言うのもおこがましいですが、

タイトルに負けない内容になっていると思います。

アマゾンでは「なか見！検索」という機能もついているので、

ちょっとめくって見てください。。

目次だけでも面白いと思います。。

離婚と不動産売却の「ホンネ」amazonで購入はこちら

◎離婚しても住宅ローンが残っている不動産に住み続ける場合に

離婚の際、住宅ローンが残っている不動産が売るに売れずに

夫婦のどちらかが不動産に住み続ける場合、

どのようなリスクがあり、どの点に気をつけなければならないか？

そのまま不動産に住み続ける前に、重要な２つのポイントがありますので

まずはそれを確認する必要があります。

ポイント①住宅ローンの名義人と不動産の所有者名義人について

住宅ローンを利用して不動産を購入した場合の名義には

「住宅ローンの名義人」と「不動産の所有者（名義人）」の２つがあり

それぞれ誰が「住宅ローンの名義人」になっているのか？

「不動産の所有者（名義人）」になっているのか？

をしっかり確認しておく必要があります。

「住宅ローンの名義人」とは住宅ローンを契約した当事者（本人）のことで、

債務者（主債務者）とも呼ばれています。

生計を主にしている夫が住宅ローンの名義人である場合や

夫婦共稼ぎの場合はその夫婦で住宅ローンの名義人になっていたり

または連帯債務者（連帯保証人）になっていることがあります。

そして、不動産の所有者（名義人）とは、

その不動産の登記簿謄本に記載された名義人のことで、

住宅ローンを利用して購入した場合の多くは、その不動産に住むことを条件に

銀行から住宅ローンとして借り入れをしてますので

「住宅ローンの名義人」と「不動産の所有者（名義人）」は

同一の名義人でなければなりません。

しかしながら、離婚によって不動産の所有者（名義人）を変更する場合、

「住宅ローンの名義人」と「不動産の所有者（名義人）」が

同一の名義人とはならないことに注意しなければなりません。

ポイント②連帯債務者と連帯保証人の有無について

「住宅ローンの名義人」と「不動産の所有者（名義人）」が誰であるか？

を確認し、次に確認すべきことは

対象の不動産が「連帯債務者」と「連帯保証人」の有無についてです。

ケースとして、夫婦共稼ぎをしている場合で、

夫の収入だけでは住宅ローンの審査を通すのが難しく、

共稼ぎである妻の収入と合算することでしか住宅ローンが通らない場合

夫と妻の収入を合算して住宅ローンを組むことがあります。

その場合、夫婦各々が住宅ローンの名義人になっていることになり、

夫婦各々が共に連帯債務者となって、夫婦各々が同一の支払責任を

負っていることになります。

つまり

仮に夫婦のどちらかの住宅ローン名義人が住宅ローンを滞納した場合、

相手方にかわって債務の返済責任を果たなければなりませんので

その全額をどちらかが支払わなければならないことになります。

また、その際住宅ローンを貸出した銀行（金融機関：債務者）から

直ちにその返済を求められるのが連帯保証人であり、

同じく、仮に夫婦のどちらかの住宅ローン名義人が住宅ローンを滞納した場合

相手方にかわって債務の返済責任を果たさなければなりません。

よくある事例として

A　住宅ローンの名義人は夫のままで、

　　夫が家を出て妻と子供が住み続ける場合

住宅ローンの名義人である夫が家を出て、子供の養育費、慰謝料などの代わりに

妻と子供がそのまま住み続けて、離婚後の住宅ローンの支払いも夫が払い続け、

妻と子供が現状の生活を維持できるようにするために

この選択をするケースは非常に多いです。

しかし、離婚によって家を出た夫側の支出や経済的な負担は非常に大きく

住宅ローンの支払い、自分の家賃の支払い、各々の生活費の負担など

現状を維持していくのは難しいのが実態であり、

その場合はリスクを想定しておく必要があります。

リスク①

住みことが条件で借入れた住宅ローンであるにもかかわらず

住宅ローンの名義人である夫が、家を出てしまった時点で、

また財産分与等で不動産の所有者（名義人）を妻に変更した時点で

銀行（債権者）は契約違反とみなして、

住宅ローンの一括完済（全額返済）を求めてくることがあります。

リスク②

離婚した夫が経済的な理由で困窮し、住宅ローンの支払いが滞り

銀行（債権者）が抵当権を行使した場合。

離婚した夫が支払いに困窮し

今後住宅ローンの支払いを続けることができないと判断されたことに伴い

妻と子供が住み続けている不動産は銀行（債権者）に差し押さえられ

最悪は競売になることがあります。

競売になった場合、妻と子供は立ち退き等または強制執行の対象になり

余儀なく不動産を明け渡さなければなりません。

リスク③

元妻が元夫の連帯保証人である状態で

元夫が理由の如何を問わず、住宅ローンの滞納した場合。

元夫が支払いに応じない場合でも

連帯保証人の妻には催告の抗弁権が無いため

「元夫に請求して欲しい・・」「元夫に請求して下さい・・」といった

主張が許されていません。

つまり、元夫が住宅ローンを滞納した場合でも

債権者に対して、元妻は何ら主張が出来ず、

銀行（債権者）は連帯保証人である元妻に対して、

直ちに住宅ローンの支払い請求が可能となり

逆に言えば、元妻には直ちに支払いの義務が発生するということを意味します。

B　住宅ローンの名義人は夫のままで

　　妻子が家を出て、夫が住み続ける場合

この場合、住宅ローンの名義人である夫がその不動産に住み続けることですから

銀行（債権者）との契約違反にはなりません。

但し、家を出た元妻が連帯保証人の場合、

離婚しても連帯保証人を外れることはできませんから

当然、その責任からも逃れることができません。

仮に、元夫が住宅ローンを滞納した場合、元妻に督促がいきます。

その時点で、自分が連帯保証人であることに気が付くケースもあり、

今後、その責任の重さを知ることにもなります。

連帯保証人を外す方法や連帯保証人から外せる要件などは

住宅ローンの借換や夫婦間売買などによって

全額返済（一括完済）など可能になりますが

経済的な要件が整わないとそれが出来ません。

詳しくはこちらの記事をご覧下さい。

◎離婚による住宅ローン　名義変更　連帯保証人　夫婦間売買によって解消

◎離婚の住宅ローン　妻の連帯保証人を外す方法（解除したい）

◎離婚の住宅ローン　妻の連帯保証人を外す方法（解除したい）補足

◎離婚の住宅ローンの連帯保証人をはずす方法

◎離婚の住宅ローンの連帯保証人をはずす方法の補足

C　住宅ローンの名義人を妻に変更し

　　夫が家を出て、妻子がそのまま住み続ける場合

住宅ローンの名義人を夫から妻に変更するといったことを希望される方は

非常に多く見受けられますが

この住宅ローンの名義人を変更できる方というの本当に極めて稀です。

妻が単独で住宅ローンを組めるだけの収入があることは最低の条件で

その他に、幾つかの条件が揃わないと叶いません。

つまり、住宅ローンが全額返済（一括完済）されるまでは、

債権者は名義変更には応じませんし、住宅ローンの名義人変更にも応じません。

その為、弊社では夫婦間売買という方法でこれを対処しています。
◎離婚による住宅ローン　名義変更　連帯保証人　夫婦間売買によって解消

また、いろんなサイト等では

様々な見解が示されていますが

どの情報が本当に正しい情報なのか？

実際に取り組んだことがあるのか？

という見極めも非常に難しい時代になりました。

その見極め一つで、その後の人生が大きく変わることも事実であり

見極めには客観的で冷静な判断が必要不可欠と言えます。

その見極めの為に

『離婚と不動産売却の「ホンネ」』を書きました。

転ばぬ先の杖・・・

まだお読みでない方は

是非手に取って見てください。

関連記事

◎住宅ローンが残っている不動産の名義変更はできますか？

◎離婚不動産の住宅ローンと連帯保証人について

◎離婚の際の不動産売却　住宅ローンと名義変更についてパターン解説

◎離婚することになり、住宅ローンの残債がある不動産の売却を考えています

◎離婚による住宅ローン　名義変更　連帯保証人　夫婦間売買によって解消

◎離婚の住宅ローン　妻の連帯保証人を外す方法（解除したい）

◎離婚の住宅ローン　妻の連帯保証人を外す方法（解除したい）補足

◎離婚の住宅ローンの連帯保証人をはずす方法

◎離婚の住宅ローンの連帯保証人をはずす方法の補足

◎離婚の不動産売却の際の住宅ローンと連帯保証人について

離婚の際の不動産売却のポイントとなるのが住宅ローンであることは言うまでもありませんが

昨今ネットにはいろんな情報が氾濫していて、何が本当に正しい情報なの？

と、思う瞬間があるかと思います。

そういう時、何を基準に判断すればよいのか？

私自身は「何を言っているのか？ではなく、誰が言っているのか？」に

着目することにしています。

こう言うと、あたかも自分の言っていることが正しいですよ！！

と、押し付けがましいので

「何が正しいのか？ではなく、何が自分にあっているのか？」によって

判断するようにしています。

と、補足しておきます。

さて、『住宅ローンを制するものは離婚を制する』と言っても決して過言では無いと

再三書かせて頂きましたが、

改めてその内容を書いてみたいと思います。

但し、住宅ローンと一口言っても、その背景には連帯保証人などの

切っても切り離せない重要なポイントがあることを踏まえる必要がありますので、

まずは購入時に遡って説明してみたいと思います。

結婚を期に、または結婚した後に不動産を購入する方が多いのではないかと思いますが、

夫婦が円満な状態で、不動産を購入する際、

夫が住宅ローン債務者になり、妻がそれをサポートする形で共有の所有者になったり

連帯保証人になったりと、夫婦が協力しあって不動産を購入しますよね。

しかし、その不動産が離婚という事由が伴うと

どのように処理していいのかわからない・・

むしろ、その連帯保証人であるが故に処理の障害になってしまうことがあります。

その不動産を売却することにせよ、財産分与で名義変更するにせよ

まずは住宅ローンの問題を解決しなければ先には進めません。

逆に言うと、離婚が進まない最大の原因が住宅ローンと連帯保証人の問題にある

と、言い換えることができる程、非常に多くの方がここで悩んでいますし、

足止めをされている訳です。

妻としては、今にでも離婚して家を出て行きたくても、

連帯保証人を外さないまま出て行くわけにはいきませんし、

家を出てしまって離婚したとしても、

連帯保証人の責務を逃れるわけではありません。

住宅ローンとは、債務者や連帯保証人がどのような状況にあっても全額返済をしない限り

その責務から逃れることができない性質で、

住宅ローンを実行した金融機関にしてみれば、

債務者と連帯保証人が、別居状態であろうと、離婚調停中であろうと、裁判中であろうと

債務者と連帯保証人に変わりはありませんので、

仮に債務者が住宅ローンを滞納し、連絡が取れない場合には、

容赦なく連帯保証人に請求してきます。

そして、その連帯保証人を外すことは、容易ではないというよりも

まず、簡単に外すことができないものであることに留意しておく必要があります。

もし仮に連帯保証人を外すことができれば、どんなに幸せなことだろう・・

◎そもそも連帯保証人の性質？

離婚を進める為には、妻が住宅ローンの連帯保証人を外すことができるかどうかが

ポイントになるという説明致しましたが、そもそも連帯保証人とはどのような

定義があって性質のものなのでしょうか？

民法の条文では

①連帯保証人には「催告の抗弁権」がない

②連帯保証人には「検索の抗弁権」がない

③連帯保証人には「分別の利益」がない

という３つの特徴があります。

①の連帯保証人には「催告の抗弁権」がないとは？？

これは債権者である金融機関は、主たる債務者である夫でも連帯保証人の妻でも

どちらでも好きな方に請求することができるというもので、

仮に主たる債務者である夫が住宅ローンを滞納した場合など、

通常ならば、主たる債務者である夫の後に請求されるのが一般的ですが

連帯保証人は、「先に主たる債務者の夫に請求してくれ・・」と

要求する権利がありません。

これが催告の抗弁権がない状態です。

②の連帯保証人には「検索の抗弁権」がないとは？？

これは主たる債務者である夫が返済出来るだけの収入があるにも関わらず

住宅ローンを滞納した場合、

債権者である金融機関が連帯保証人の妻へ先に請求したとしても

連帯保証人の妻は「主たる債務者の夫には返済する収入があるから、先に夫に請求してくれ・・」と

要求する権利がなく、債権者の請求に反論できません。

これは離婚した後も同様で、離婚した夫がどんなに高収入を得ていたとしても

連帯保証人の妻の責務が変わることはありません。

これが検索の抗弁権がない状態です。

③の連帯保証人には「分別の利益」がないとは？？

これは連帯保証人が複数人にいる場合でも、

連帯保証人のそれぞれが主たる債務者の債務額全体を保証しなければならないというものです。

例えば、主たる債務者が3000万円を借りて、保証人が3人いた場合

・分別の利益「あり」・・・保証人の1人当たり1000万円まで保証する

・分別の利益「なし」・・・3人の保証人はそれぞれ3000万円まで保証する

これが分別の利益がない状態です。

連帯保証人がどれほど重い責任を負わされているのか・・・

つまり、連帯保証人は借りた本人である主たる債務者と同列になるということですね。

◎離婚に伴い妻の連帯保証人を外すには

連帯保証人の妻の責務は、離婚したとしても、離婚前と何ら変わらず、

主たる債務者の夫と同列であることは前記した通りで、

また離婚とはあくまでも夫婦間の問題であって、

金融機関との契約に何らかの影響を及ぼせるものでもありませんし、

離婚したからといって、簡単に連帯保証人を外してもらえるようなことはありませんので、

まずはじっくりと対策を練る必要があります。

また銀行も無条件に連帯保証人を外してくれるようなことはありませんので、

何らかの代替策を提案しなければなりません。

例えば、兄弟または姉妹、夫の両親などで、一定の収入を得ている人に、

妻の代わりに連帯保証人になってもらう方法や

兄弟または姉妹、夫の両親などが所有する不動産を担保として銀行に提供し、

その代わりに妻の連帯保証人になってもらう方法など、

方法論をしてはあります。

ただし、限りなく可能性は低いことに留意しておく必要があります。

下記も参考にしてみてください。
◎住宅ローンが残ったままでも不動産の名義変更は可能です。

◎離婚による住宅ローン　名義変更　連帯保証人　夫婦間売買によって解消

◎離婚の住宅ローン　妻の連帯保証人を外す方法（解除したい）

◎離婚の住宅ローン　妻の連帯保証人を外す方法（解除したい）補足

◎離婚の住宅ローンの連帯保証人をはずす方法

◎離婚の住宅ローンの連帯保証人をはずす方法の補足

◎住宅ローンの連帯保証人になっている場合には

　離婚前に必ず対策を！！

離婚の際に住宅ローンと連帯保証人をどう処理するかが大きなポイントになりますので

連帯保証人を安易に捉えることなく、まずは離婚の前に無料相談をご利用ください。

残債を残さず売却できるものなら売却する方がよいかもしれませんし、

または要件が整えば、名義変更をすることもよいかもしれません。

また、妻に一定の収入がある場合には夫婦間売買での処理がベターかもしれません。

その状態によって何が優先なのか

まずは全体を考慮した上し、さまざまな方法を理解し、

自分たちにあった道を進みましょう。

関連記事

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◎離婚することになり、住宅ローンの残債がある不動産の売却を考えています

◎住宅ローンが残ったままでも不動産の名義変更は可能です。

◎離婚による住宅ローン　名義変更　連帯保証人　夫婦間売買によって解消

◎離婚の住宅ローン　妻の連帯保証人を外す方法（解除したい）

◎離婚の住宅ローン　妻の連帯保証人を外す方法（解除したい）補足

◎離婚の住宅ローンの連帯保証人をはずす方法

◎離婚の住宅ローンの連帯保証人をはずす方法の補足

離婚したらこの家どうなるの？？

離婚の際、住んでいる家はどうなるの？

住宅ローン返済中に不動産ついて解説してみたいと思います。

まず大原則は「離婚」と「不動産」（「不動産の売却」）

は同時にセット解決するというのが

後のリスクを排除するためには必要な考え方ではありますが

そこには様々なケースが存在するため

自分達が置かれている状態を見極めることが最も重要で

かつ、最短ルートを辿る鍵になってきます。

今まで、離婚と不動産売却に10年余り携わってきた経験をもとに

そこを細分化して解説してみたいと思います。

一部、著書の『離婚と不動産売却の「ホンネ」』とも重複する箇所が

ありますが、そこはご容赦ください。

◎不動産を所有していて離婚する場合の分類

①離婚して不動産は売却しない

②離婚して不動産を売却する

そのどちらかを選択するかは、

またはどちらを選択しなければならないかを判断するための

大きが鍵が住宅ローンと不動産の名義です。

◎その住宅ローンがどのような状態なのか

①連帯保証人の有無

②連帯債務者の有無

③担保提供者の有無

④住宅ローンは単独なのか？

⑤またはペアローンなのか？

⑥債務超過（オーバーローン）の場合

⑦アンダーローンの場合

◎その不動産の名義は？

①夫名義なのか？

②妻名義なのか？

③夫婦共有名義なのか？

④他の第三者名義なのか？

⑤同居中の親族名義なのか？

⑥土地は夫または妻名義、建物は夫または妻名義？

⑦土地は夫の親族名義、建物は夫または妻名義？

⑧土地建物共に法人名義？

などなど

◎その他、登記簿謄本上の記載については

①共同担保が設定されている

②銀行以外の担保設定がされている

③差し押さえがついている

④仮差押がついている

など、その住宅ローンの状態や不動産の名義によって

その対処法が異なります。

また離婚の当事者間において「不動産を売りたくない」とか

「そこに住み続けたい」といった事情によっても

その対処法は大きく異なってきますが

そこは別の機会を設けたいと思います。

◎離婚が伴う場合、さらに考えるべきこと

①財産分与や慰謝料、養育費、親権の問題など

②売却費用は誰が負担するのか？

③売却益が出た場合、どちらが受け取るのか？

④売却損が発生する場合、どちらが補填するのか？

⑤売却損を補填できない場合、どうするのか？

などの諸問題を考えておく必要があります。

◎離婚する夫婦が別居中だった場合

①生活費をどちらが負担しているのか？

②その負担額はどのくらいか？

③その期間はどのくらいか？

④家賃はだれが負担しているのか？

⑤住宅ローンの負担割合は？

といった婚姻費用の問題

さらに

◎婚姻生活においての主な収入源

①夫の収入によるものなのか？

②妻の収入によるものなのか？

③共稼ぎによるものなのか？

④誰かの援助を受けているものかのか？

によっても見解が分かれます。

◎婚姻費用を割り出す

夫婦間において婚姻費用や不動産の売却費用、別居中の生活費

その他、生活の維持にかかった費用等の分担額を割り出し必要性が

ある場合にはその分担額を割り出します。

特に別居中である場合などは、夫や妻または未成熟子の生活費など

婚姻生活を維持するために必要な一切の費用を婚姻費用算定によって割り出し、

相手方に分担の請求をかけたり、調停の申し立てを行ったりといったことが

必要になることもあります。

つまり、離婚に伴って不動産を処理しようとする場合、

上記のどこに該当するのか？

またどのような状態にあるのか？

そして、どのような結果を得たいのか？

によって対処法が異なるということですね。

一概に離婚して不動産を売却するといっても

そこには多種多様のケースが存在し

その解決法も様々で、それにかかる費用も、要する時間も

様々ということになります。

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◎離婚による住宅ローン　名義変更　連帯保証人　夫婦間売買によって解消

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◎離婚の住宅ローンの連帯保証人をはずす方法

◎離婚の住宅ローンの連帯保証人をはずす方法の補足

◎離婚して住宅ローンが残っている不動産に住み続ける

◎離婚することになり、住宅ローンの残債がある不動産の売却を考えています

◎離婚不動産売却と夫婦関係について語る

離婚の際の不動産売却に携わる上で最も大切なことは

ワンストップで解決まで導けるか？という点に尽きると思っています。

そして、その人にとって何が得策なのか？的確で明確な助言ができるか？

その為に、「離婚」に関係する事柄について余すところなく全体像を把握できているか？

また「不動産の売却」業務についての知識と経験値は足りているか？

鍵となる「住宅ローン」について、深堀できているか？

また独自のスキームをどれだけ持っているか？

など、「離婚と不動産の売却」をワンストップで解決まで導く為には

その全部が必要不可欠と言えます。

もし仮にどれかひとつでも欠けてしまったら納得のいく結果を与えることはできませんし

ワンストップで解決まで導くという定義はウソということになります。

つまり、その分野に精通しているということは必要最低限の条件であるのではないでしょうか。

また「離婚の不動産売却」を考えるにあたっては、

その前段において夫婦関係ことを深く知ることが求められてくる時があります。

これがいわゆる離婚に至る経緯を理解するという部分につながってくる訳ですが

この離婚の経緯を理解するということは、

ある意味において「価値観の違い」を理解するということでもあります。

逆に言えば「価値観の違い」無くして離婚には至らない訳でありまして

「価値観の違い」とは夫婦関係において非常に重要なファクターと言えます。

例えば、結婚生活においての夫婦関係のあり方や、金銭感覚、子育て、趣味などの表面的のものから

育ってきた環境や生い立ち、親の教育やしつけなどによって植えつけられた性格的な内面のものまで

その価値観も様々で、その一つ一つが組み合わさって夫婦関係が成り立っています。

つまり「離婚の不動産売却」を成功に導くには

価値観の違いを理解することに始まり、夫婦関係のことを理解しなければ

先には進めないということですね。

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