マイホーム（家）を売却したときの税金の種類と基礎知識

マイホームを売却したときの税金の種類と基礎知識

一生懸命働いて、一生懸命探して、やっと手に入れた“我が家”もいつかは手放す日がくるかもしれません。もっと大きい土地に、もっと大きい家に買換える場合だけでなく、やむを得ない事情によりしかたなく売却しなければならない事もあるでしょう。

そんな時の為に、ぜひ知っておきたい税金の種類と基礎知識をまとめてみました。

特定の居住用財産の買換えの特例

※「特定の居住用財産の買換えの特例」と「相続等により取得した居住用財産の買換えの特例」の適用要件の内容は多少異なる部分もありますが、相続した財産を買換えるときにはどちらか一方の要件に該当していればよいことになります。
また、適用される内容、譲渡所得の計算方法など特例の内容はどちらも同じです。

●譲渡資産（売却資産）の要件

１．平成１８年１２月３１日までに譲渡すること
２．自分が住んでいた家屋（国内についてのみ）とその敷地（借地権の場合も含む）を譲渡すること
３．譲渡する年の１月１日時点で、家屋とその敷地の所有期間がいずれも１０年を超えていること
４．譲渡する家屋での居住期間が通算して１０年以上であること
５．譲渡する相手が配偶者や直系血族、同居する親族、生計を一緒にしている親族、内縁関係者およびその親族、特殊な関係のある法人など、特別な関係者ではないこと
６．譲渡する年の前年または、前々年において、他の居住用財産の課税の特例の適用を受けていないこと

●買換え資産（購入資産）の要件

１．登記上の家屋の床面積が５０㎡以上２８０㎡以下であること
２．敷地の面積が５００㎡以下であること
３．既存の耐火建築物（中古マンション等）を取得する場合には、取得日の時点において築後２５年以内であること、または、一定の耐震基準に適合することが証明されたものであること
４．譲渡した年の前年１月１日から翌年１２月３１日までの３年間のうちに、買換え資産を取得すること。（国内に限る）
５．譲渡した年の翌年１２月３１日までに買換え資産での居住を開始すること

相続などにより取得した居住用財産の買換えの特例

※「特定の居住用財産の買換えの特例」と「相続等により取得した居住用財産の買換えの特例」の適用要件の内容は多少異なる部分もありますが、相続した財産を買換えるときにはどちらか一方の要件に該当していればよいことになります。
また、適用される内容、譲渡所得の計算方法など特例の内容はどちらも同じです。

●譲渡資産（売却資産）の要件

１．譲渡する家屋とその敷地に、父母または祖父母が住んでいたこと
２．その家屋と敷地を、父母または祖父母から相続（遺贈）により取得したこと
３．譲渡する年の１月１日の時点で、家屋とその敷地の両方の所有期間が１０年を超えていること（相続（遺贈）により取得の後経過年数）
４．譲渡する時点において、その家屋での居住期間が３０年以上であること（相続（遺贈）による取得以前からの、譲渡する本人の通算居住年数）
５．譲渡する相手が配偶者や直系血族、同居する親族、生計を一緒にしている親族、内縁関係者およびその親族、特殊な関係のある法人など、特別な関係者でないこと

●買換え資産（購入資産）の要件

１．譲渡した年の前年１月１日から翌年１２月３１日までの３年間のうちに、買換え資産を取得すること（国内に限る）
２．譲渡した年の翌年１２月３１日までに買換え資産での居住開始をすること

3,000万円の特別控除

個人が居住用財産（マイホーム）を譲渡（売却）したときに発生した利益（譲渡益）について、ある一定の要件を満たす場合、譲渡所得から最高で３，０００万円まで控除することが出来ます。売却などにより、利益が３，０００万円までならば、その譲渡所得に対して、所得税が課税されない内容の特例です。

※３，０００万円の特別控除の特例は譲渡した居住用財産の所有期間の長さは問われません。

また、この３，０００万円の特別控除は原則として、実際に住んでいた家屋（その敷地も含む）であること、所有者本人が生活の拠点として利用していたということが前提となります。一時的な建て替えの際の仮住まいやその他の一時的な利用については、特例の対象にはなりません。また、住民票を移していた場合でも、実際に住んだことがなければ、特例は受けられません。特例を受ける目的でのみ入居したと判断できる場合も同様に特例は受けられません。また、趣味や娯楽の為に所有する家屋や、所有している別荘なども同様に特例の対象にはなりません。

但し、自宅兼店舗や自宅兼事務所などの自宅併用の場合は、居住用部分とその他の部分との、面積の割合によって譲渡所得を按分し、居住用部分についてのみ特例を受けることができます。また、居住用部分の面積が全体の約９割以上を占めている場合には、その全体について特例を受けることが出来ます。

そして、この特例では譲渡後の用途について、問われる事がございませんので、今まで住んでいた住宅を売却した後に、賃貸などに住み替えても、そのまま特例の適用を受けられます。また、譲渡所得が３，０００万円未満だった場合には、その金額が控除額の上限になりますので、控除しきれなかった残額分を他の所得から控除できるというわけではありません。

●３，０００万円の特別控除の特例の適用要件

１．所有者本人が、自ら居住していた家屋を譲渡するか、家屋とともにその敷地（借地権も含む）を譲渡すること
２．譲渡する相手が配偶者や直系血族、同居する親族、生計を一緒にしている親族、内縁関係者およびその親族、特殊な関係のある法人など、特別な関係者でないこと
３．譲渡した居住用財産について、収用交換等の特別控除など他の課税特例の適用を受けていないこと
４．居住用財産を譲渡した年の所得について、住宅ローンの控除の適用を受けないこと
５．譲渡した年の前年および前々年に同様の特例、または居住用財産の買換えの特例の適用を受けていなこと

軽減税率の特例

●短期譲渡の場合の税率（所有期間５年以下）

平成１６年度の税制改正以前は複雑な計算をしないと判定できない短期譲渡所得の税金でしたが、改正によりかなり簡素化され、しかも最低でも52％だった税率が大幅に引き下げられました。

■現在の税率
課税短期譲渡所得金額×39％（所得税30％＋住民税9％）

さらに、下記に該当する場合は軽減税率が20％（所得税15％＋住民税5％）に軽減されることになっています。
１．国や地方公共団体などへの譲渡
２．独立行政法人都市再生機構などへ譲渡し、ある一定の要件に満たす場合
３．収用交換などによる譲渡

●長期譲渡の場合の税率（所有期間５年超）
平成１６年度の税制改正により、26％から20％に引き下げられ、これに伴い「１００万円の特別控除」が廃止されました。

■現在の税率
課税長期譲渡所得金額×２０％（所得税１５％＋住民税5％）

●居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例（所有期間１０年超）

譲渡した家屋と敷地（借地権も含む）が居住用財産であり、その家屋と敷地の所有期間が、譲渡した年の１月１日時点において、ともに１０年を超えている場合には、「居住用財産を譲渡した場合の３，０００万円の特別控除」による控除をしたうえで、控除しきれなかった譲渡所得には下記の軽減税率が適用されます。
※但し、「居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」と「居住用財産の買換えの特例」の併用はできません。

課税長期譲渡所得金額（３，０００万円の特別控除適用後の金額）
◎６，０００万円以下の部分・・・・１４％（所得税10％＋住民税4％）
◎６，０００万円を超えた部分・・・２０％（所得税15％＋住民税５％）

なお、以前住んでいた居住用家屋とその敷地を譲渡する場合には、住まなくなってから３年が経過する年の１２月３１日までに譲渡することが条件です。なお配偶者や直系血族、同居する親族、生計を一緒にしている親族、内縁関係者およびその親族、特殊な関係のある法人など、特別な関係者に対する譲渡はもちろん適用の対象にはなりません。また譲渡した年の前年または前々年に、この特例を適用していないことも要件です。

●優良住宅地等のための譲渡の特例

居住用財産の譲渡だけでなく、長期譲渡（所有期間５年超）に該当する土地建物等を譲渡し、かつ下記のいずれかに該当する場合には課税長期譲渡所得のうち２，０００万円以下の部分に対する税率が１４％（所得税１０％＋住民税４％）に軽減されます。この場合の期間は平成２０年１２月３１日までです。
※この特例は、その他の特別控除の特例や課税の特例との併用はできません。

特例の対象
１．国、地方公共団体、またこれらに準ずる法人への譲渡
２．独立行政法人都市再生機構に対する一定目的の為の譲渡
３．収用交換等による譲渡
４．第１種市街地再開発事業の施工者に対する譲渡
５．防災街区整備事業の施工者に対する譲渡
６．都市再生事業の認定事業者に対する譲渡
７．マンションの建替えの円滑化等に関する法律による建替え事業の施工者に対する譲渡
８．優良建築物の建築事業を行う者に対する譲渡
９．一定の要件を満たす一団の宅地造成事業を行う者に対する譲渡
１０．優良宅地開発促進法の認定および開発許可を受けた事業を行う者に対する譲渡
１１．一定の宅地造成事業を行う者に対する譲渡
１２．優良住宅等建設事業を行う者に対する譲渡
１３．仮換地指定地域における一定の住宅等建設事業を行う者に対する譲渡

譲渡損失の繰越控除の特例

居住財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

この特例は居住用財産を譲渡して、譲渡損失が生じた場合の特例の制度ですが、この場合の譲渡損失とは、購入当初の金額から建物分の減価償却と購入時・売却時の諸経費を差し引いた金額よりも、もっと安い金額でしか売れなかった（譲渡金額が低かった）場合が該当します。恐らくバブル期やその前後に、今よりかなり高い金額で住宅を購入された方が、現在売却しようとした場合に、この特例が適用されることが多いと思われます。

この特例を利用した場合、その譲渡した年だけでなく、その翌年以降３年以内の各年における総所得金額から、一定の方法による控除を受ける事が出来ます。
※その他の所得の所得税を減らす事が可能です。
※計４年間の課税所得金額の合計よりも損失が大きい場合は、その間の所得税が０円になります。

特例の主な要件
１．売却する年の１月１日の時点で所有期間が５年を超える居住用財産であること
２．以前自分が住んでいた住宅を売却する場合には、住まなくなってから３年目の１２月３１日までの売却であること
３．譲渡した相手は、親族等一定の関係者ではないこと
４．一定の期間内（今年の売却の場合は、昨年から来年末までの間）に居住用財産を新たに返済期間が１０年以上の住宅ローンを組んで取得し、かつ取得翌年の１２月３１日までに居住を開始すること、またはその見込みがある場合
５．新たに取得する居住用財産の床面積が登記上５０㎡以上であること
６．新たに取得する居住用財産が、中古マンション等（中高層耐火共同住宅）の場合には築後２５年以内であること
７．控除を受ける年の合計所得金額が３，０００万円以下であること
８．売却した年の前年または前々年に居住用財産の課税に関する各種の特例の適用を受けていないこと

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

「譲渡損失の繰越控除の特例」は新たに居住用財産を取得することが要件になってますが、不動産価格が下落し居住用財産を売却（譲渡）しても、住宅ローンの返済ができず、買換えもままならないケースが多いことから、そのような人たちへの支援措置として、平成１６年度の税制改正により、“買換えを要件としない”譲渡損失の繰越控除制度として、この特例が出来ました。

特例の主な要件
１．売却する年の１月１日の時点で所有期間が５年を超える居住用財産であること
２．以前自分が住んでいた住宅を売却する場合には、住まなくなってから３年目の１２月３１日までの売却であること
３．譲渡した相手は、親族等一定の関係者ではないこと
４．一定の期間内（今年の売却の場合は、昨年から来年末までの間）に居住用財産を新たに返済期間が１０年以上の住宅ローンを組んで取得し、かつ取得翌年の１２月３１日までに居住を開始すること、またはその見込みがある場合
５．新たに取得する居住用財産の床面積が登記上５０㎡以上であること
６．新たに取得する居住用財産が、中古マンション等（中高層耐火共同住宅）の場合には築後２５年以内であること
７．控除を受ける年の合計所得金額が３，０００万円以下であること
８．売却した年の前年または前々年に居住用財産の課税に関する各種の特例の適用を受けていないこと

それぞれの特例の内容および適用要件などについて、もう少し解説が必要な場合や、質問事項につきましては、お問い合わせください。

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