■ 離婚による不動産売却について

・ご売却をお考えになった事情や、ご要望等をお聞かせください。
・本当に売却されるのが良いのか、時期はいつ頃が良いのか、売却にあたってのリスクやメリット等を充分に話合いをさせて頂きます。
・その際売却の方法もご説明させて頂きます。またご意向があれば、ご意向を尊重させて頂きますのでその内容をお聞かせください。

・ご売却にあたりまして、お客様の希望売却金額や実際に売却中（売却済み）の物件金額、また過去現在の市場相場を調査し、机上の査定を行います。
・この段階の査定金額は上記のデータをもとに机上にて査定を行っておりますので、実際の売却金額相場（売れるであろう金額）はその後の調査によっても変わる可能性があります。

※この段階での査定金額はあくまでも当社がデータをもとに判断した金額であり、お客様のご要望は加味しておりません。あくまでも、市場の取引状況相場をもとに、査定してものとご理解下さい。
※この段階でお客様の希望売却金額と市場取引相場との隔たりが、極端に大きい場合には、お預かり出来ない場合もありますが、何卒ご了承下さい。

・ご売却にあたりまして、お客様の希望売却金額や実際に売却中（売却済み）の物件金額、また過去現在の市場相場を調査し、机上の査定を行います。
・この段階の査定金額は上記のデータをもとに机上にて査定を行っておりますので、実際の売却金額相場（売れるであろう金額）はその後の調査によっても変わる可能性があります。
・物件調査とは、売却金額に直結する非常に重要な部分でもありますが、それ以外に購入される方にとっての購入判断の材料にもなり、今後のリスク回避にもつながりますので、徹底的に調査を行います。
・役所、都庁（下水局等）、水道局、法務局、官公庁等々はもちろん、考えられるであろうリスク、メリットの部分については、徹底的に調査を行います。

・物件調査をもとに、物件の特徴、良い所、良くない所を客観的に判断し、金額を提示させて頂きます。
・調査の結果、依頼主の方も知らなかった点、今まで気が付かなかった点、また土地・建物、近隣の問題等について、知り得ている情報、知らされている内容を、もう一度詳細に話合いを行い、依頼主様のご要望も加味させて頂いて、売却金額を決めましょう。

・売却金額を決めたら、次は実際に売却するにあたって媒介契約を結びます。媒介契約には3種類があります。

●専属専任媒介契約（※指定流通機構への登録義務は5営業日以内）
　 特定の不動産会社に仲介を依頼し、他の不動産会社に重ねて依頼する事が出来ない契約です。不動産会社は依頼主に対して、1週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があります。また依頼主は自分で購入者を見つけることはできません。

●専任媒介契約（※指定流通機構への登録義務は7営業日以内）
　専属専任媒介契約と同じく特定の不動産業者のみに仲介を依頼する契約です。不動産会社は依頼主に2週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があります。依頼主は自分で購入者 　を見つけることもできます。

●一般媒介契約
　複数の不動産会社に重ねて依頼をすることができる契約です。不動産会社に報告する義務もなく 　 、依頼主も自分で購入者を見つけることができます。 　（当社では一般媒介契約でも売却活動の報告をしております。）

・どの契約内容も良いところと良くないところがありますが、当社の場合どの契約をして頂くかに 　よって、販売活動のモチベーションを変えることは一切ありません。

■必要なもの ①印鑑（認印可）

・指定流通機構への登録用の販売図面と、広告活動用の販売図面を作成します。
・また、広告活動用の広告は反応によって２週間程度で構成を作りなおします。

・指定流通機構とは宅地建物取引業法第50条の２の４により、国土交通大臣の指定を受けた公益法人であります。

※簡単にいいますと売却の依頼を受けた物件に対して、物件を預かった不動産業者がその物件を登録するサイトです。このサイトは一般消費者に向けてのサイトではありません。不動産業者間での流通を図る為のサイトです。

・売却活動とは、新聞の折込広告を入れたり、ポスティングをしたり、インターネット検索エンジンに登録したり、オープンハウスを行ったりといろいろあります。
・情報を公開しないで、水面下（まわりに知られたくない）で、売りたい方の場合は、ご登録頂いている顧客への紹介。また建設会社や不動産業者への紹介、買取等を行っている会社へのアプローチも行います。
・また、入札形態での売却をご希望の場合も対応致します。

・当社からの案内や、指定流通機構を見た他の不動産会社からのご紹介の案内があります。
・他の不動産会社の案内の場合も当社が立ち会います。
・案内の場合は必ず事前に時間等の確認を行ってからの案内になります。

※他の不動産会社が案内を装って、突然来るケースもありますが、その場合は、お断りして下さい。

・ご紹介させて頂いたお客様、案内させて頂いたお客様により、購入したい旨の意思表示を頂きましたら、購入申込書に記名捺印を頂きます。
・そこで一旦当社で、購入希望者の内容を確認させて頂いた上で、依頼主に報告いたします。

(1)購入希望者の購入希望金額、契約日時、その他の条件が、依　頼主の売却の条件にあうかどうかの調整を行います。
(2)その条件が合致すれば、契約の準備に入ります。もし条件が合致しなければ、再度調整を行います。

契約の条件が合致するまで、(1),(2)を繰り返し行います。

・お互いの条件が合致したら、売買契約の締結です。
　（契約行為にはおおよそ2時間程度の時間を要します。）
・売買契約は依頼主（所有者全員）と、購入者（場合によっては購入者側の不動産会社）と当社とで行います。
・この時、売買対象物件が一戸建て、マンションの場合は、現況確認書・付帯設備表にて、現況の確認と、付帯する設備の有無を確認します。

■必要なもの
　①印鑑（認印可）
　②印紙
　③手付金の領収書
　④仲介手数料（半金）
　※買主の手付金からお支払い頂いても構いません。

　②印紙代金は売却金額によって異なります。
　　1000万円超～5000万円以下：15000円
　　5000万円超～1億円以下：45000円
　　1億円超～5億円以下：80000円
　　5億円超～10億円以下：180000円

　※別途必要なのもがある場合は前もってお伝えします。

①依頼主は購入者が住宅ローンを組む方であれば住宅ローンの審査が、無事とおることを祈って待ちましょう！

②この間、相手方（購入者）は、住宅ローンの申込をしたり、銀行との契約をしたり、登記の準備をしたり、引渡しに向けて準備をしてます。

③引渡し前に立会いを行います。案内時には、確認出来なった所を購入者に確認してもらいます。
この時に購入者よりいろんな質問を受けます。またこの段階で購入者よりお願いを受ける事もあります。

※注意：お願いついては、かなり無理なお願いもありますが、直接断ることは避けて下さい。お互いの会社を通して断ります。

・原則引渡しの時点では、購入者にかぎを渡さなければなりません。当然に引渡し前に引越しを済ませておく必要があります。
・例外として、引き渡し完了後の引越しを購入者が承諾した場合には、引渡し後の引越しも可能です。・・・（引渡し猶予）といいます。

補足・さらにいうと、売却依頼主が買換えの場合、今回の自宅売却資金を、新しく購入した家に投入する場合、この引渡し前の段階では、新しく購入した家には、引越しはできません。
そうなると、一旦賃貸へ引越してから新しい家に引越すのが、スムーズですが、2度の引越しの手間と賃貸への引越し資金がかかります。
そこで、もし引渡し猶予の承諾を頂くことになれば、最もスムーズになり、非常に有難い事になるわけです。
※その際、お礼として数万円渡す事もあります。（猶予期間によって）

やっと、この日がきました。

・残代金決済とは・・・・
この残代金決済とは、手付金の残りの代金をお支払いする事です。この支払いが完了した事を確認し、引渡しと登記を行います。

・引渡しとは・・・・
引渡しとは、もちろん家（売却した不動産）の引渡しの事です。家は持ち歩く事ができませんので、ここでは家のかぎと権利書を購入者に渡して下さい。
権利書は登記に必要ですので、そのまま家に持ち帰ることはできません。登記に必要ですので、司法書士が一旦お預かりをします。

・登記とは・・・・
登記とは、移転登記、（設定登記）の事です。この作業は、司法書士に委任して行います。法務局の受付時間が午後3時までですので、その当日3時までに持ち込む事が登記の鉄則です。金融機関での引き渡しの場合は、その3時に間に合うように、準備して、セットしておきましょう。

■必要なもの
　①実印
　②認印
　③印鑑証明書（1通）
　④住民票(1通）
　⑤登記済権利証
　⑥鍵一式
　⑦通帳
　⑧仲介手数料（残金）
　⑨固定資産税評価証明書（納税通知書）
　⑩付帯設備の取扱説明書（現存する物）
　⑪抵当権抹消費用
　⑫抵当権抹消書類　注1
　⑬ローン完済事務手数料
　⑭その他精算金
　⑮管理規約書（マンション場合）
　⑯委任状（本人が不在の場合）

⑪～⑭は借入が残っている場合に必要です。
注１．⑫の書類は借入金融機関へ事前に連絡をしておく必要があります。（通常1ヶ月前）　
※別途必要なのもがある場合は前もってお伝えします。

（成約価格×３％＋６万円）×1.05％ （消費税）

1500万円で成約した場合・・・・・５３５，５００円
3000万円で成約した場合・・・１，００８，０００円

お支払いの方法
　売買契約締結時・半金
　残代金決済時・半金

・売買契約締結時に買主の手付金の中から、お支払い頂いても構いません。
・1000円未満の端数は残代金決済時にお支払い頂いても構いません。

1500万円で成約した場合・・
　売買契約締結時２６０，０００円
　残代金決済時２７５，５００円

3000万円で成約した場合・・
　売買契約締結時５００，０００円
　残代金決済時５０８，０００円

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