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「住宅ローンが残っていても不動産の名義変更はできますか？」

「住宅ローンを残したままで家の名義を妻に変える事はできますか？」

といった類の相談は本当に多く、

著書の『離婚と不動産売却の「ホンネ」』でも解説していますが

これだけ情報化社会が進んで、情報が溢れているにも関わらず

その相談件数は毎年増えるばかりです。

 

その点から言っても、住宅ローンや名義変更、連帯保証人など

不動産と住宅ローンに関する諸問題の解決というのは

離婚の際の最も大きなテーマの一つであると言っても過言ではありません。

 

逆に言うと、この不動産と住宅ローン問題の解決無しに

離婚を進めてはいけない・・

離婚を進めることができない・・・

離婚を進めるべきではない・・

と、言い換えることができるのかもしれませんね。

 

特に住宅ローンの取り扱いについての注意点と落とし穴は

方向性を決めずに、いきなり銀行に相談してしまう・・・という

最もやってはいけない行動に出てしまうことです。

 

しかし、これをやってしまう方は非常に多く

まずは銀行に相談してみよう・・とするその心理は非常に良く理解できますし

自分がその立場で、この仕事をしていなければ

間違いなくそうするだろうと思いますが

実はこれは最もやってはいけない手順で

ここは改めて別の機会に説明致しますが

銀行に連絡するのは最後で足ります。

 

当然、銀行からは

「名義変更は難しいですね」

「現段階では名義変更は出来ません」

などの回答がかえってきます。

 

それだけで済めばいいのですが・・・

 

なぜ最もやってはいけない行動なのかについては

別の機会に改めて解説致しますが

ここでは夫が借入名義人である住宅ローンが残ったままの不動産に

妻がそのまま住み続けるために、不動産の名義を変更するべきなのかどうか、

名義変更にはどのような手続きが必要になり

名義変更したことによって、どのようなリスクが生じるのか

住宅ローンの借換や夫婦間売買に紐付けして解説していきたいと思います。

 

 

◎民法上では銀行の承諾無しに、不動産の名義変更はできる。

離婚に伴い、不動産の名義変更を行う場合、

「財産分与」または「売買」という原因をもとに所有権の移転登記を行います。

この財産分与または売買を原因として不動産の名義変更を行うにあたっては

離婚が成立した日よりも後に行うことになりますから、

当然、移転登記の申請は離婚後に行う必要があり

司法書士によってこれを行うことになります。

 

但し、「民法上では」と記載したとおり、

あくまでも民法上の解釈です。

民法上の考え方でいえば、当事者の意思に基づいて自由に財産分与や

不動産の売買ができるとされていますので

何も問題は無いはずなのですが

しかし、実務上はというと

そうは簡単にいきません。

 

それを阻んでいるのが住宅ローンを借りる際に銀行と交わした

『金銭消費貸借抵当権設定契約書』ですね。

その中に、

「不動産の名義変更をする場合には事前に銀行の承諾を得なければならない」

といった内容の条項または約定が明記されているかどうかを

まず、確認して頂く必要があります。

 

と・・・言うより

相当古いものでない限り、まず間違いなく書かれています。

 

つまり、この条文を踏まえると

銀行側の契約上では

抵当権を設定した不動産の名義を変更する際は

予め銀行に連絡をして名義変更の承諾を得てくださいね！

勝手に名義変更をしてはダメですよ！

と、言っている訳です。

 

これを、銀行に承諾を得ることなく、名義変更を行うと

契約違反ということになりますよね。

 

契約違反を犯すとどうなるのかというと

住宅ローンの一括完済を求められたり

売却して完済するなどの勧告またはペナルティなどが課されることになります。

 

しかし、一方では

いきなり銀行に相談する行為は

最もやってはいけない行動・・

と書いてあるし・・・

矛盾しているじゃないか！！

 

と、言われそうですが・・・

 

 

では、これをどう咀嚼すればよいのか？

 

答えは、『その人の状況と、相談する人によって見解が異なる』です。

 

これはその不動産をどう処理するか、

またはどのような結果を導きたいのか、

または相談する相手方（司法書士、弁護士、不動産会社など）によっても

見解が別れることになります。

 

詳しくは本書の中でも説明していますが、

よくありがちなのは

銀行は常に不動産を監視しているわけではないので、

実際のところは銀行には気づかれないので問題は無い。

といった説明に終始している場合が多いです。

 

また、離婚を原因とした名義変更を銀行に申し出ても

承諾を得られる可能性は相当に低いため現実的では無い。

といった説明をされている場合も多いですね。

 

この点、前者については

もし銀行に知られてしまった場合でも本人の自己責任で行う他なく

仮に住宅ローンの主債務者である夫が死亡した際など

団体信用生命保険が適用されないことなどもあるようですし、

契約違反であることに変わりはありませんので

最悪を想定して進めるという覚悟が求められます。

 

また後者については、事実その通りです。

 

では、離婚を原因とした名義変更を銀行に申し出ても

承諾を得られる可能性が低いのだったら

そもそも住宅ローンの残ったままの不動産の名義変更はできないのではないか？

という結論に至りそうですが・・・

 

事実、一般論としての答えはその通りということになります。

 

しかし、そのリスクを承知の上で名義変更してしまう方も少なくありません。

銀行の規約違反ということにはなりますが、

それ以上にそれをしなければならない理由があるのかもしれませんし、

銀行に知られる機会が限りなく低いのであればやってしまおう。。

というのが正直なところかもしれませんね。

 

また、限りなく可能性の低い銀行の承諾を得ることにトライすることが

必ずしも良い方法といえないところが正直なところではないでしょうか。

 

どちらを選ぶにしても

リスクを正しく理解した上で進めていく必要があります。

 

◎妻が夫の名義を買い取ってしまう

※妻が住宅ローンを利用して夫婦間売買を行う

※妻が住宅ローンを借り換える

 

この方法は、妻が少なくともパートまたはアルバイトなどをしている状態で

ある一定の収入がある場合に、最もお勧めできる方法です。

当社では夫婦間売買と読んでいるこの方法ですが

以前は正社員などしか利用できませんでしたが

現在はパートやアルバイトでも利用ができるようになりました。

 

これも、本書で詳しく解説しておりますし

お問い合わせ頂ければ説明させて頂きますが

最もリスクが少なく、妻に収入があることが大前提になりますが

離婚した元夫婦が辿る方向性としては現実的な方法といえるのではないかと思います。

 

この方法は不動産会社（宅地建物取引業者）を利用して

夫が売主に、妻が買主になり、元夫婦間での売買契約を結び

妻が組んだ新たな住宅ローンを原資に

夫が借りている既存の住宅ローンを完済し、

同時に夫の名義を妻に変更するというもので、

財産分与ではなく、あくまでも売買という原因において

所有権移転登記を行います。

 

補足ですが

とあるサイトで財産分与を原因に登記を行うという説明が書かれていたと

ご指摘を受けることがありますが、

新たな住宅ローンを利用する時点において登記原因は売買であり、

逆に言うと、売買であるからこそ住宅ローンが利用できます。

さらに、その売買価格が贈与とみなされる可能性がある場合において

財産分与で対処するというのが一般的な考え方ではないでしょうか。

 

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