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◎離婚しても住宅ローンが残っている不動産に住み続ける場合に

 

離婚の際、住宅ローンが残っている不動産が売るに売れずに

夫婦のどちらかが不動産に住み続ける場合、

どのようなリスクがあり、どの点に気をつけなければならないか？

 

そのまま不動産に住み続ける前に、重要な２つのポイントがありますので

まずはそれを確認する必要があります。

 

ポイント①住宅ローンの名義人と不動産の所有者名義人について

 

住宅ローンを利用して不動産を購入した場合の名義には

「住宅ローンの名義人」と「不動産の所有者（名義人）」の２つがあり

それぞれ誰が「住宅ローンの名義人」になっているのか？

「不動産の所有者（名義人）」になっているのか？

をしっかり確認しておく必要があります。

 

「住宅ローンの名義人」とは住宅ローンを契約した当事者（本人）のことで、

債務者（主債務者）とも呼ばれています。

生計を主にしている夫が住宅ローンの名義人である場合や

夫婦共稼ぎの場合はその夫婦で住宅ローンの名義人になっていたり

または連帯債務者（連帯保証人）になっていることがあります。

 

そして、不動産の所有者（名義人）とは、

その不動産の登記簿謄本に記載された名義人のことで、

住宅ローンを利用して購入した場合の多くは、その不動産に住むことを条件に

銀行から住宅ローンとして借り入れをしてますので

「住宅ローンの名義人」と「不動産の所有者（名義人）」は

同一の名義人でなければなりません。

 

しかしながら、離婚によって不動産の所有者（名義人）を変更する場合、

「住宅ローンの名義人」と「不動産の所有者（名義人）」が

同一の名義人とはならないことに注意しなければなりません。

 

ポイント②連帯債務者と連帯保証人の有無について

 

「住宅ローンの名義人」と「不動産の所有者（名義人）」が誰であるか？

を確認し、次に確認すべきことは

対象の不動産が「連帯債務者」と「連帯保証人」の有無についてです。

 

ケースとして、夫婦共稼ぎをしている場合で、

夫の収入だけでは住宅ローンの審査を通すのが難しく、

共稼ぎである妻の収入と合算することでしか住宅ローンが通らない場合

夫と妻の収入を合算して住宅ローンを組むことがあります。

 

その場合、夫婦各々が住宅ローンの名義人になっていることになり、

夫婦各々が共に連帯債務者となって、夫婦各々が同一の支払責任を

負っていることになります。

 

つまり

仮に夫婦のどちらかの住宅ローン名義人が住宅ローンを滞納した場合、

相手方にかわって債務の返済責任を果たなければなりませんので

その全額をどちらかが支払わなければならないことになります。

 

また、その際住宅ローンを貸出した銀行（金融機関：債務者）から

直ちにその返済を求められるのが連帯保証人であり、

同じく、仮に夫婦のどちらかの住宅ローン名義人が住宅ローンを滞納した場合

相手方にかわって債務の返済責任を果たさなければなりません。

 

よくある事例として

A　住宅ローンの名義人は夫のままで、

　　夫が家を出て妻と子供が住み続ける場合

 

住宅ローンの名義人である夫が家を出て、子供の養育費、慰謝料などの代わりに

妻と子供がそのまま住み続けて、離婚後の住宅ローンの支払いも夫が払い続け、

妻と子供が現状の生活を維持できるようにするために

この選択をするケースは非常に多いです。

 

しかし、離婚によって家を出た夫側の支出や経済的な負担は非常に大きく

住宅ローンの支払い、自分の家賃の支払い、各々の生活費の負担など

現状を維持していくのは難しいのが実態であり、

その場合はリスクを想定しておく必要があります。

 

リスク①

住みことが条件で借入れた住宅ローンであるにもかかわらず

住宅ローンの名義人である夫が、家を出てしまった時点で、

また財産分与等で不動産の所有者（名義人）を妻に変更した時点で

銀行（債権者）は契約違反とみなして、

住宅ローンの一括完済（全額返済）を求めてくることがあります。

 

リスク②

離婚した夫が経済的な理由で困窮し、住宅ローンの支払いが滞り

銀行（債権者）が抵当権を行使した場合。

 

離婚した夫が支払いに困窮し

今後住宅ローンの支払いを続けることができないと判断されたことに伴い

妻と子供が住み続けている不動産は銀行（債権者）に差し押さえられ

最悪は競売になることがあります。

競売になった場合、妻と子供は立ち退き等または強制執行の対象になり

余儀なく不動産を明け渡さなければなりません。

 

リスク③

元妻が元夫の連帯保証人である状態で

元夫が理由の如何を問わず、住宅ローンの滞納した場合。

 

元夫が支払いに応じない場合でも

連帯保証人の妻には催告の抗弁権が無いため

「元夫に請求して欲しい・・」「元夫に請求して下さい・・」といった

主張が許されていません。

つまり、元夫が住宅ローンを滞納した場合でも

債権者に対して、元妻は何ら主張が出来ず、

銀行（債権者）は連帯保証人である元妻に対して、

直ちに住宅ローンの支払い請求が可能となり

逆に言えば、元妻には直ちに支払いの義務が発生するということを意味します。

 

 

B　住宅ローンの名義人は夫のままで

　　妻子が家を出て、夫が住み続ける場合

 

この場合、住宅ローンの名義人である夫がその不動産に住み続けることですから

銀行（債権者）との契約違反にはなりません。

但し、家を出た元妻が連帯保証人の場合、

離婚しても連帯保証人を外れることはできませんから

当然、その責任からも逃れることができません。

 

仮に、元夫が住宅ローンを滞納した場合、元妻に督促がいきます。

その時点で、自分が連帯保証人であることに気が付くケースもあり、

今後、その責任の重さを知ることにもなります。

 

連帯保証人を外す方法や連帯保証人から外せる要件などは

住宅ローンの借換や夫婦間売買などによって

全額返済（一括完済）など可能になりますが

経済的な要件が整わないとそれが出来ません。

詳しくはこちらの記事をご覧下さい。

◎離婚による住宅ローン　名義変更　連帯保証人　夫婦間売買によって解消

◎離婚の住宅ローン　妻の連帯保証人を外す方法（解除したい）

◎離婚の住宅ローン　妻の連帯保証人を外す方法（解除したい）補足

◎離婚の住宅ローンの連帯保証人をはずす方法

◎離婚の住宅ローンの連帯保証人をはずす方法の補足

 

C　住宅ローンの名義人を妻に変更し

　　夫が家を出て、妻子がそのまま住み続ける場合

 

住宅ローンの名義人を夫から妻に変更するといったことを希望される方は

非常に多く見受けられますが

この住宅ローンの名義人を変更できる方というの本当に極めて稀です。

 

妻が単独で住宅ローンを組めるだけの収入があることは最低の条件で

その他に、幾つかの条件が揃わないと叶いません。

 

つまり、住宅ローンが全額返済（一括完済）されるまでは、

債権者は名義変更には応じませんし、住宅ローンの名義人変更にも応じません。

 

その為、弊社では夫婦間売買という方法でこれを対処しています。
◎離婚による住宅ローン　名義変更　連帯保証人　夫婦間売買によって解消

 

また、いろんなサイト等では

様々な見解が示されていますが

どの情報が本当に正しい情報なのか？

実際に取り組んだことがあるのか？

という見極めも非常に難しい時代になりました。

 

その見極め一つで、その後の人生が大きく変わることも事実であり

見極めには客観的で冷静な判断が必要不可欠と言えます。

 

その見極めの為に

『離婚と不動産売却の「ホンネ」』を書きました。

 

転ばぬ先の杖・・・

 

まだお読みでない方は

是非手に取って見てください。

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