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◎離婚による住宅ローン、名義変更、連帯保証人の問題は夫婦間売買によって解消する

住宅ローンの名義変更（連帯保証人の解除）

または旧住宅ローンの抹消と新規借入などを行い

登記簿上の名義変更をする事によって

家を売らずにそのまま妻（夫）が住み続ける事が出来る

夫婦間売買について書いていきたいと思います。

 

一般的に夫婦間売買というと

司法書士や行政書士などが

住宅ローンの設定が無い（住宅ローンを利用しない）場合

または新たに住宅ローンを利用しない場合において

夫婦間で契約書を交わし

現金の授受によって

登記上の名義変更を行う事をそう呼称していますが

今回ここで説明する夫婦間売買は、

住宅ローンを利用する（利用できる）という点において大きく意味合いが異なってきます。

 

逆に言うと、以前の夫婦間売買においては

住宅ローンが利用出来なかった訳ですから、

名義変更の主な原資はというと現金や自己資金になりますよね。

 

但し、僕の勝手な意見にはなりますが

住宅ローンの残債が残っていない不動産に対して

現金や自己資金で行う夫婦間売買（名義変更）というものは

贈与や財産分与などによって代用が効きますし、

その方が税法上も有利な気がします。

あえてそこを夫婦間売買で対応する必要性があるのだろうか？

という疑問が残りますね・・・

 

 

本題に戻ります。

 

また住宅ローンを利用できる場合においても

その門戸は非常に狭く、勤務先や収入など限られた方にだけ

与えられた特権みたいなところがありましたし、

僕は知る限りにおいてそれが利用できる銀行は一行だけでした。

 

つまり、夫婦間売買にて名義変更をする場合

住宅ローンを利用して夫婦間売買が出来ない頃というのは

現金または自己資金を利用するしかありませんので

相手方の持分の一部または持分の全部を取得するということは

非常にハードルが高く

誰でもが利用できるものではなかったという事ですね。

 

しかし、現在はその住宅ローンが

さらに容易に利用できるようになりましたので

夫婦間売買をする事によって

第三者に不動産を売却する事なく

生活環境を変えることなく

（元）夫（元）妻のどちらかが、

そのままその不動産に住み続けることが出来るという訳ですね。

もちろん名義変更も同時に可能だという事です。

 

しかも、その住宅ローンが

従来と大きく違う点が、

正社員ではなくてもアルバイトでも契約社員でも派遣社員でも

利用できるという点です。

 

（元）夫婦間の状態が一定の要件を満たし、

不動産が一定の基準をクリアしていて、

一定の収入があれば、その住宅ローンを利用することができます。

 

非正規雇用が進む現代社会の雇用環境においては、

無くてはならない強力な解決ツールの一つだと言えると思います。

 

但し、これはあくまでも結果論であって

もともとはというと

そのまま住み続けるにはどうすれば良いか？

というとろからの試行錯誤によって考えた方法なのです。

と言った方が正しいです。

 

住宅ローンを利用して夫婦間売買が出来なかった頃の事を考えると

夫婦間売買において住宅ローンの利用が可能となるという事のメリットは

計り知れないものがあると思っています。

 

現金でしか行うことができなった夫婦間売買が

住宅ローンを利用する事で諸経費分の自己資金があれば

それが可能となり

本来なら離婚する際に売却するしかなかった不動産に

離婚してもどちらかが引き続き住み続ける事が出来

登記上の名義変更や住宅ローンの問題（連帯保証人・担保提供者など）も

同時に解消できる事になる訳ですからね。

 

 

共有名義の家で、ペアローンや妻を連帯保証人（担保提供者）にした場合でも、

・夫の名義（持分）を妻が買取り、妻が住み続ける

・妻の名義（持分）を夫が買取り、夫が住み続ける

買取る場合の原資は新たな住宅ローンを利用します。

 

その新たな住宅ローンを組む事によって、

既存の住宅ローンの繰り上げ返済（抹消）、持分の移転、

相手方の住宅ローンの繰り上げ返済（抹消）などを同時に行い、

新たな住宅ローンを設定する事によって、

全てが解消できます。

 

また、その他の方法として

贈与によって相手方の持分を取得し、

相手方の住宅ローンを本人の年収分で借り換えるという方法もありますが、

贈与税、不動産取得税等の税負担を考えると、

夫婦間の売買で、適正価格で売買契約を結ぶ方が

経費も約半分で済みますので有利な場合が多いです。

 

但し、夫婦（元夫婦）だからといって

適正価格を大幅に逸脱した価格にて夫婦間売買契約を結ぶと、

みなし贈与と判断されて、後日課税される事がありますので要注意ですね。

 

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