ホーム > 離婚による不動産売却 > ケース【3】
■ 3.売却損が発生する場合（売却価格より、住宅ローン残債が多い場合）
⇒ そのまま売却し、住宅ローン完済及び、連帯債務・連帯保証も抹消できます。
■ケース②住宅ローンが売却価格（売却諸経費含む）を上回る（売却損）場合
⇒ 自己負担で、売却損を用意するか？※借りるか？
※ご親族、友人・知人などに借りれない場合は、幾つかの対策をたてます。
ケース①の場合、連帯保証人があっても、他の借金があっても、不動産の売却自体には、何ら問題ありません。
但し、所有不動産に他の借金の抵当権が設定（担保に）されていない事が条件です。つまり、住宅ローン借入先の銀行（債権者）のみが抵当権を設定している状態であれば、上記のとおり、何ら問題ありません。
問題はケース②の場合です。
■◎売却損はなぜ発生するのか？
売却損がなぜ発生するか、原因から説明します。
○1つ目の原因は
最近では、家（不動産）を購入する際、物件価格の100％あるいは諸経費も含めて、住宅ローンが組めるようになりました。
購入する際、物件を勧める不動産会社も、その事を前提に不動産を紹介するようになり、年収からの借り入れ限度額の上限を、購入可能価格と推奨して、購入を勧めます。
本来は、各家族で支出の割合は様々で、毎月の住宅ローン返済にあてられる金額は、年収だけの判断では出来ないはずですが、やはり物件を探す過程において、ついつい年収からの借入限度額ぎりぎり（上限）の不動産をちょっと背伸びして、購入する方が多く見受けられます。
不動産を勧める不動産会社も購入可能額と返済可能額を一緒くたに説明しがちですが、本来購入可能額と返済可能額はイコールではありません。
まずは、その事が1つの原因になっています。
○2つ目の原因は
それに加えて、最近は若年離婚と言われる、婚姻後５年以内に離婚されるケースが非常に多く、当然たっぷりの住宅ローンが残っています。
住宅ローンの金利は元利均等と元金均等の2種類ありますが、圧倒的に元利均等で住宅ローンを組む方が多く、この部分については、よくよく把握しないままに、銀行との金銭消費貸借契約を締結する場合があります。
元利均等での住宅ローンの場合、返済当初の返済割合は元金より金利の割合が非常に高い為、返済開始からの数年間はなかなか元金が減りません。びっくりするくらい減っていません。
これが、2つ目の原因です。
○3つ目の原因は
3つ目は、市場の動向と、景気による地価の変動です。
市場の価格は景気に連動していると言っても過言ではありません。バブル経済崩壊からだんだんと地価の下落が続き20数年が経ちました。小さな上下はあるもののなだらかに地価は下げ止まりの傾向にあります。
よって、地価下落傾向時に不動産を購入した場合は、住宅ローン残高が減るスピードより、地価の下落や不動産価格の下落のスピードが速いという事です。
○4つ目の原因は
4つ目は、不動産が新築購入と同時に中古物件としての扱いに変わる事です。
さまざまな新築分譲会社がありますが、特に戸建ての場合、販売価格が2段階に設定しています。
土地の仕入れの段階から、新築戸建住宅の価格の設定は、利益からの逆算計算と、市場価格とのバランスの重視、さらに設備・セキュリティーなど建物の特性を反映した価格設定をします。
利益の収支が合う価格を設定し、土地を購入（仕入れ）します。土地の仕入れもほとんど競合他社があり、どうしても仕入れたい場合は、少し高めで土地を仕入れなければなりません。
その結果、初公開時の販売価格は、仕入れ計算した際より幾らかアップした価格で物件公開する事となります。さらに、もしかしたら高く売れるかもしれない思惑と、最終区画での指し値などのバランスと取る為に、さらにもう一段階価格をアップして公開します。よく使う方法です。（全分譲会社がそうではありませんが。）
そもそも、新築バリュ－で販売された物件が、販売スタート価格にさらにアップされている訳なので、希望の区画を購入出来た半面、多少高めで購入する結果になったという事です。
当然、最初に飛びついて購入した場合、2段階にアップした価格が、直後に2段階ダウンした中古の市場としての扱いに変わります。
結果、4,000万円で購入した新築戸建ては、購入直後には3,000万円台の中古になり、住宅ローン残高は4,000万円のままという、購入直後から差額が発生した何とも奇妙な現実となります。
売却損が発生する場合は、この4つの原因の内、どれか1つ、2つ、3つ、4つが重なった結果と言えます。
◎これを解消する方法はあるのか？
◎売却損を補う手法はあるのか？
弊社は様々な方法で、トライをしてきました。
弊社の考えは、『不動産にいかに付加価値を付けて、いかに戦略的なピンポイント販売していくか』に重点を置いておりますので、地域的なエリアの特性の違いはありますが、様々な試みに成功してきました。
弊社が行ってきた試みの前提は、
前提①・・・物件の付加価値を最大限に高める事
前提②・・・物件の付加価値を高めたが、まだ足りない場合の資金調達と対策
前提③・・・物件の使用価値を変えて、購入需要層を転換させる（物件によります）
この3つの前提で、ほぼ解消してきました。 但し、市場価格と売却損の乖離（差）が大きい場合は、3つの前提でも難しいケースが出てきますので、事前にお伝えします。
また、前提①についても、段階を踏んで変えていきます。販売媒体、図面媒体なども変えていきますし、物件の特徴、特性、環境・立地条件の優位性なども、踏まえたうえで、販売をかけていきます。
事例は、成約事例のページで記載しておりますが、過去にも築4年の中古物件が、この時期に購入時より、高く成約出来たケースや、ワンブロック先の新築より、高く成約してきた事例も多数あります。（その地域の特徴にもよります。）
前提①だけでも、かなりの効果があります。
前提②は、前提①だけでは、どうしても足りない（売却損を補えない）、さらにその足りない部分を、ご親族、知人・友人などもからも調達が不可能な場合に、提案致します。
借入先の住宅ローンにもよりますので、一概には言えませんが、幾つかの借入先のご紹介や対策をお伝えします。この場合はカードローン、車のローンなどの他の債務の借り入れ状況にもよりますので、全員が当てはまる訳ではありません。
もし、この前提②が利用出来ない場合は、前提③の利用価値を変えて、購入需要層を変えて販売をかけます。
この前提③は物件の立地（所在）に大きく左右されますので、出来る場合と出来ない場合があります。
まず、最初のご相談時に、予めすべてを調査させて頂き、前提の①～③で対応出来るかどうか、物件と住宅ローン残債のバランスによっては、弊社ではどうしても対応できない場合があります。
そういった場合は、任意売却などに特化された経験値のある会社様をご紹介致します。
■1.夫または妻が連帯債務者（連帯保証人）の住宅ローンがある場合
■2.主債務者の夫（妻）にカードなどの借金があり、住宅ローンが滞納ぎみな場合
■3.売却損が発生する場合（売却価格より、住宅ローン残債が多い場合）
■4.近隣・学区域の方などに、わからないように売却したい場合
ウェルワークス株式会社
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